地铁站周边规划引发建设热潮

2024 年底，以色列房地产行业迎来了期盼已久的消息：经过近五年的时间，国家规划和建设委员会批准了 《国家规划纲要70》，涵盖了 Gush Dan 地铁站周边地区。该规划确定了计划地铁沿线的建筑权，并允许在其附近进行开发。

与此同时，与地铁相关的其他程序，例如设定适用于其周边地区的高额改善税，已经取得了进展，并带来了很大的不确定性。国家规划和建设委员会的批准，尽管需要政府确认才能成为绝对批准，但提供了所需的确定性，并让市场了解地铁周围近 118,000 德南的巨大区域的开发规则。

国家规划纲要 70 为每个地铁站定义了一个“影响区”，分为三个：核心区，距离每个地铁站入口约 100 米；第一环，从核心区边缘到车站约 300 米；第二环，从第一环边缘到车站中心 800 米（有些地铁站为 600 米）。该计划根据规划中的“区域指定”为每个区域设定了开发规则和建筑权，这决定了每个影响区的用途组合。

1. 市场确定性

“地铁是城市大事，它不仅仅是交通路线，”Erdinast, Ben Nathan, Toledano & Co. 律师事务所政府和监管业务负责人 Adv. Erez Kaminitz 表示。“国家规划纲要 70 号将沿线 109 个车站纳入其中，并为它们制定了总体规划，从现在开始，将允许详细规划升级车站周边环境，将它们变成吸引人的市中心。它将通过地铁实现提高城市密度的能力，并有可能创造一个交通更少、汽车更少、公共交通使用率更高的新城市环境。”

Goldfarb Gross Seligman & Co. 规划和建设业务联席主管 Adv. Sagiv Hanin 补充道：“国家 70 号规划大纲的批准为大家带来了期盼已久的确定性。该批准意味着最终确定了地铁站的影响范围，由此可确定每个地铁站周围允许的建设强度。规划已经按照这些原则进行，但现在已由国家委员会正式确定，并将提供确定性。”

2. 激励措施：降低改善税

从表面上看，《国家规划纲要70》的批准应该会吸引开发商进入地铁周边地区，因为规则终于明确了。长期以来，这种情况并没有发生，尽管国家希望情况会有所不同，地铁线路周边地区的开发速度并不快，主要是因为税收过高，这使得开发在经济上不值得。去年 6 月，地铁法修正案规定，在 2030 年底之前，任何申请建筑许可的开发商，地铁沿线的“地铁改善税”可减少 15%。《国家规划纲要70》的批准是解决这一难题的重要组成部分，因此应该促使开发商开始行动，争分夺秒地获得许可。

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为了实现这一点，规划必须进入下一阶段：地铁沿线详细规划阶段。国家规划纲要 70 是一个总体规划，而不是颁发建筑许可证的依据，因此需要为每个车站的周边地区制定详细规划。这些规划获得批准后，就可以提交建筑许可证申请，以利用降低的改善税税率，但这绝非易事。

“地铁改善税福利是一个很好的激励措施，但只适用于已经做好了一定准备的开发商，”Adv. Hanin 说道。“那些已经熟悉路线和环境、在受影响区域积极行动的开发商肯定能够取得进展，并能够在规定的时间内提交许可证申请。”

3. 挑战：特拉维夫

一直以来，市场上许多人都认为，《国家规划纲要 70》 并未授予足够的建筑权，当然，这是因为税收负担过重。尽管有税收优惠，但仍有人声称情况确实如此。这些说法主要来自开发商方面，他们当然有获得更大建筑权的明确兴趣，但他们的主张应该与一个特定城市有关：特拉维夫。

主要是开发商声称，在特拉维夫，《国家规划纲要 70》 提供的建筑权低于目前生效的城市规划纲要 TA/5000 和正在制定中的现有规划的更新版 TA/5500。

国家 70 号规划大纲和特拉维夫规划大纲都是按照建筑面积除以土地面积来授予建筑权的。如果一块地的面积为 1,000 平方米，建筑面积与土地面积之比为 4，那么建筑权将为 4,000 平方米。开发商声称，虽然特拉维夫规划大纲中建筑面积与土地面积之比为 12，甚至在某些地方为 15，但国家 70 号规划大纲中最高的建筑面积与土地面积之比仅为 9。

然而，国家规划纲要 70 确实规定了这是最低比例，并在最终修订中增加了增加该比例的激励措施。每增加一个比例，地区规划和建设委员会将能够根据规划需要增加 5% 的非住宅用地面积，这应该对地方当局有利。有人声称，即使这样也不够。

“我们采访过的开发商，当然是特拉维夫的开发商，都说特拉维夫许多车站的楼面面积与土地面积的比率都不太乐观，”卡米尼茨说。“国家规划纲要确实提到了最低标准，而且概念是经过更详细的审查后肯定可以提高这一比率，但开发商说这只是幻想，地方当局不会允许增加权利，除非这样做对它有利。我确实看到特拉维夫存在问题，正是在那里，地铁周边的发展最具挑战性。另一方面，这意味着在特拉维夫以外，地铁可能是非常重要的消息。”

4. 私人土地所有者

地铁站周围的影响区域覆盖了大量土地和许多私人资产，而这些私人资产的所有者不一定是计划重新开发这些土地的开发商。地铁将经过 24 个地方当局，从南部的雷霍沃特到北部的拉阿纳纳，沿线还有许多私人业主，他们也需要了解国家规划纲要 70 的批准对他们有何影响。

“地铁影响范围内资产的所有者必须熟悉 《国家规划纲要70》提供的规划信息，”Hanin 说道。“例如，如果我住在一个带花园的住宅区，那么了解允许的建筑密度非常重要，即使我不打算自己做任何事情。如果我住在影响范围内的一栋旧建筑中，并且我已将目光投向城市更新，那么我需要了解规划潜力；如果我计划购买或出售资产，或者着手进行一些房地产计划，那么我必须熟悉并研究 《国家规划纲要70》中的相关规划信息。”