转售组屋价格涨得比私宅还猛　更多新加坡人卖组屋升级买公寓

组屋转售价火烫，使更多原本住在组屋的买家有更多底气提升至私宅。（联合早报）

作者 李国豪

新加坡组屋转售市场火热滚烫，一直是舆论热议话题，有人欢喜有人忧。

忧者，担心组屋转售价格持续飙涨，长此以往，新加坡住房问题将愈发严重。

但另一边厢，也有人笑着数钞票，趁着转售组屋好价市，搭上了“升级”列车，跻身私宅一族。

新加坡房地产业者指出，新加坡去年有更多原组屋屋主购买非有地私宅。

从何看出？

根据房地产业者博纳产业（PropNex）分析，

2024年，共有5420个新推出与非有地私宅转售单位，由以组屋地址登记的买家所购买。

相较2023年的5060个单位，增加了360个，或7.1%。

两大因素造成更多组屋升级者出现：

房贷利率下滑；

组屋转售价格涨得比私宅更凶更猛。

组屋转售价涨多快？

建屋发展局数据显示，新加坡组屋转售价2024年上涨了9.7%，是2023年4.9%增速的近一倍。

私宅价格在同一时段的涨幅则相对逊色。

2024年，私宅价格涨了3.9%，相较2023年的6.8%反而放缓。

从下列趋势图可以观察到，组屋转售价涨幅从2020年开始“超车”私宅。

换句话说，组屋转售价上涨的速度比私宅还快，原本住在组屋的屋主能更快积累资本，追上私宅的售价水平。

2020年因冠病疫情爆发，新加坡多个预购组屋工程延缓，人们把目光转向转售组屋，因而推高了后者价格。

上面那张图表比较的是转售组屋与整体私宅（包括有地与非有地私宅）的价格变化，下面这张图表则进一步把组屋转售价与公寓价格涨幅作比较。

从上图可以发现，自2020年后，转售组屋的飙涨速度可说是一骑绝尘，从此未再被公寓赶上。

百万组屋数量再创新高

根据房地产公司Singapore Realtors Inc提供的数据，2024年约有1035个组屋单位以超过100万新元的价格转手，比2023年的469个翻了超过一倍。

若再把标准稍微拉低至70万新元，橙易集团（OrangeTee）的数据则显示，2024年共有7644个组屋单位以超过70万新元转手，相较2023年的5273个剧增45%。

而在2019年，仅有1591个组屋单位以超过70万新元价格转手，转售组屋市场近年来的火热程度，可见一斑。

组屋转售价水涨船高，无疑让更多组屋升级者筹集到更多弹药，投入私宅市场。

此外，根据统计局数据，近年来，住在组屋的新加坡住户家庭收入，增长速度也比住在私宅的住户来得快。

从2020年至2024年，住在一房式和二房式组屋的平均家庭月收入增长了36.2%，三房式组屋增幅为25.4%，四房式组屋23.8%，五房式组屋19%。

相较之下，公寓和有地私宅住户的平均家庭月收入在同时段仅分别增长12.5%和7.84%。

这意味着，在这期间，一些住在组屋的家庭有办法积累更多资金，入手私宅。

（资料来源：新加坡统计局；李国豪制图）

值得注意的是，组屋升级者的“火力”更多集中在转售私宅。

买家以组屋地址登记的转售私宅交易从2023年的3347个单位，增加19.9%至去年的4013个。

但涉及组屋升级者的新私宅交易数量，则从2023年的1636个单位，下跌16.7%至1363个。

据房地产专家分析，这是因为新旧公寓的中位数价格差距越来越大。

橙易集团首席研究与战略总监孙燕清向《海峡时报》指出，不包括执行共管公寓在内，新公寓2024年的中位数售价比转售公寓贵了48.4%。

今年1月，两者的价格差距更进一步扩大至55%。

如外界所料，新加坡政府并未在2025财政年预算案中宣布新的房市降温措施。

然而，总理兼财政部长黄循财强调，当局接下来几年将增加预购组屋的供应量。

他说，预购组屋的申购率已趋于平稳，远低于疫情前的水平。

目前看来，当局倾向于“让子弹再飞一会儿”，让早前宣布的几轮降温措施，以及预购组屋供应面的改善随时间发酵，以达到稳定转售组屋市场的效果。

而在组屋转售价涨幅缓和之前，应该仍有不少有意升级者能从这波涨势中得利，组屋换私宅。