李宇嘉：提振消费专项行动释放住房刚性和改善性需求

　　 题：提振消费专项行动释放住房刚性和改善性需求

　　作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》(以下简称《方案》)，《方案》在“大宗消费更新升级行动”中具体提出，更好满足住房消费需求。

　　住房消费在全社会消费中具有引领和带动作用，比如带动家电、家具、家装等消费品绿色化、智能化升级。因此，在提振消费专项行动中，住房消费是最重要的环节之一。

　　《方案》将住房消费需求归类于“大宗商品消费”部分，说明房屋的金融属性正在逐渐减弱。房子有金融和大宗消费品的双重属性，这是全球共性。在过去快速城市化时期，我国房地产金融属性比较突出，大宗消费品的属性被抑制，如今房地产供求关系发生重大变化，“房住不炒”深入人心，房价只涨不跌的预期打破，房地产的金融属性逐渐褪去，回归其本来面目，即大宗消费品。作为一种消费品，购房者会更关注居住体验，包括房屋户型、社区服务、装饰装修等等，这些都是基于美好人居的诉求，满足这部分大宗商品属性的需求，才能把住房消费需求充分释放出来。

　　从具体措施来看，《方案》提出，“加力实施城中村和危旧房改造”，主要是释放年轻人、新市民的租房买房需求，以及保障房需求和老市民的换房需求，这也是我国大城市结构性需求中最主要的部分。在大部分城市居民住房需求从“有没有”转向“好不好”的新阶段，城中村和危旧房中的住户作为未来住房消费的核心群体，基本的居住体面性、健康性还不能充分保障，因此，推动实施城中村和危旧房改造，是释放这部分刚性和改善性住房需求的重要举措。

　　《方案》还提出“允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”，存量商品房用作保障性住房、拆迁安置房、人才住房和学生宿舍，能够尽快解决城市新增的住房需求，让这些需求主体通过住房在城市扎根落户，安顿落脚。在城市稳定了，相关的消费也会带动。

　　对于税费政策和公积金政策，《方案》提出，“落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策”“适时降低住房公积金贷款利率”，主要目的是降低住房消费的门槛和成本。在当前房地产市场需求主体为刚需和换房需求的情况下，购房者对住房消费成本的敏感性较高，不管是降低税费还是公积金，都有利于促进刚性和改善性住房需求释放。比如对“先卖后买”免交个人所得税延长，或提高公积金贷款的额度和用途，对于多子女家庭、首套房购置、保障房购置给予更多的额度，同时扩大公积金提取用于租房以及异地公积金贷款在本地买房额度等，都可能是未来政策措施聚焦的关键点。