新加坡小户型组屋价格水涨船高　71平米竟以90万新元转手！

位于比达达利区的一间三房式组屋，去年12月以90万元的价格转手。（建屋局提供）

超过一百万新元（下同）转售的组屋，除了楼层高、地点好之外，也更可能是面积较大的五房式组屋、“霸级”组屋（jumbo flat），或是建屋局停止建造的公寓式组屋。

但百万元的转售价在不久的将来，很可能就不再是这类组屋的专利，因为去年12月就有一间位于比达达利区的三房式组屋以90万元的价格转手。

从一些卖家最近开出的价格来看，90万其实足以在一些市区以外的地区购买两卧房私人公寓，这间面积仅71平方米的三房式组屋凭什么卖到这样的价钱？

以比达达利这间组屋为例，它位处13至15楼，距离小贩中心和地铁站仅约300米，屋契还剩下95年，基本上无懈可击。

对比2024年以至少150万元转手的组屋，除了一间双层公寓式组屋（maisonette）和一栋排屋式三房式组屋之外，其他组屋都剩下至少85年的屋契。屋龄在14年以下、相对较新的组屋有多抢手，可见一斑。

剩余屋契年限有多值钱？

上述的霸级组屋和公寓式组屋即使转售价格突破百万元，其实还不需要过于担心。

因为它们在市场上相对稀缺，这虽然抬高了它们的价格，却也意味着它们不会成为主流，加上这些组屋多数于上世纪80至90年代兴建，屋契现在剩下60多年，价格总有随着屋契减少而回落的时候。

双层公寓式组屋由于数量不多，一直受买家青睐。（每日新闻）

但屋契剩下80多、甚至90多年的组屋可就是问题了，因为即使再过10年，屋契仍剩下至少70多年的情况下，加上它们原有的优点（高楼层、地点优越等）不变，其转售价格预计只升不跌。

政府为了降低组屋的“彩票效应”，在2021年推出黄金地段组屋模式。在这个模式下，组屋在转售时附带几个限制，如10年的最低居住年限，和按照转售价的某个百分比回收给予买家的额外津贴等。

黄金地段组屋最快也要2031年才能转售，因此这个模式在控制组屋转售价格的效应要到时才会显现，但目前价格直逼百万的组屋最迟却是在2020年竣工。

换句话说，按照目前的趋势，接下来的几年内完全有可能出现百万元三房式组屋，以及更多150万元以上的转售组屋。

不成比例的影响

国家发展部长李智陞每当提到百万组屋时，总不忘提醒大家这类交易“都是少数，不影响整体转售市场”。

SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）接受《海峡时报》访问时透露，2024年预计有1035间组屋以超过百万元的价位转手。截至去年12月30日，当局一共记录了2万8876宗转售组屋交易。

基此，百万组屋占了去年所有转售组屋交易大约3.5%，从数字上来看的确还是少数。

但李智陞在10月的一场公开活动上致辞时也表示，卖家看到组屋转售价屡创纪录的消息后，会提高对售价的预期，买家则会急着在价格上涨前尽快购买组屋，这些“少数”的交易，仍可能在房地产市场造成不成比例的影响。

该出手时不会手软

组屋转售价格屡创新高的现象还会持续多久？（联合早报）

当局最新一轮的房地产降温措施其实只是去年8月的事。当时，国家发展部和建屋局宣布，将建屋局房屋贷款的贷款与估值比率（Loan-To-Value Ratio）顶限从80%调低至75%。

建屋局最新的预估数据显示，去年第四季的组屋转售价涨幅和转售量双双放缓。但分析师认为，其中的原因除了8月的降温措施，也包括10月的预购组屋销售活动，加上年底假期购房活动通常减少，另一些潜在买家也可能正在等待今年2月的预购组屋和剩余组屋销售活动。

回顾当局自2009年开始实施的各项房地产降温措施，一年内推出两轮或更多降温措施并不是没有，例如在2010年2月和8月调整卖方印花税（SSD）和房贷贷款与估值比率，以及在2013年一连三次出手，限制买家的房贷款额和期限等。

除非是像2023年4月大幅调高额外买方印花税（ABSD），被分析师戏称为“急冻措施”的情况下，一般的降温措施都需要至少几个月才能见效。

下一轮降温措施什么时候来临，除了看当局如何评估组屋转售价格屡创新高的现象，也看买卖双方能不能理智看待转售交易，毕竟不是每间组屋都值得百万元的转售价格。