美国房屋买卖新规正式生效 如何影响卖家和买家

改革后，卖家需要决定是否向买家经纪人支付费用，以及支付多少费用，而且MLS的挂牌信息上也不能包含佣金的信息。卖方关于佣金的决定可以通过电话、短信、社交媒体、庭院标牌或其他方式来传达。同时，买方在开始看房之前，必须先与自己的经纪人签署协议，而且买家和经纪人之间也需要白纸黑字写明，经纪人可从买家处拿到多少报酬。

美国的法律并没有强制规定买房或卖房一定要由经纪人经手。

据NAR最近的估计，在去年美国大约400万套售出的房屋中，约7%是“For Sale By Owner”，即由卖家直接挂牌出售。

专家认为，很多这类交易都是在家庭成员之间进行的。有些交易可能只涉及买方经纪而没有卖方经纪，或反之亦然。拥有法律或商业销售经验的人可能更容易完成此类交易。

然而，无论是行业内部人士还是消费者权益倡导者，通常都倾向于谨慎行事，不要完全排除房地产经纪人。因为没有经纪人的买家可能更容易遭遇诈骗，或者因为文书处理不当而导致交易失败。有专业的房地产经纪人代理，买房或者卖房都会省事很多。

NAR会长Kevin Sears表示，买房通常是人们一生中最大的一笔交易，“有些陷阱普通消费者可能不清，最终他们可能会为此付出代价，而这正是专业经纪如此重要的原因。”

从8月24日开始，代表买家的房地产经纪人在与客户合作之前必须签署一份书面合同。虽然至少有十几个州在3月份NAR达成和解协议之前就已经开始这样做了，但现在所有与买家合作的房地产经纪人都必须先签合同。

虽然买家经纪可能会要求2.5%~3%的佣金，来弥补之前由卖家支付的部分。但美国消费者联合会（CFA）的高级研究员Steve Brobeck建议，买家可以考虑按固定费用（flat fee）或小时费率（hourly rate）支付经纪人，来代替传统的百分比佣金模式。因为买家可能会低估了按百分比计算的佣金金额，而且代表买家的经纪人的报酬也不应该因房价提高而增加，这会使得他们有经济动机去推高房价。

有些地区也已经实行了较低的佣金制度，例如根据CFA的数据，布鲁克林部分地区的买方经纪通常只收取1%的佣金，有些经纪公司也宣传收取固定费用。CFA建议，买家设定的佣金目标应为房屋售价的2%或以下。

当然，买家也可以选择不支付任何佣金（$0），但房地产经纪人可能会拒绝合作，或者只同意带他们看卖家愿意付佣金的房源。

作为买家，在与经纪人签订合同前要注意什么？

按照新规，买家经纪人必须要让买家签署一份写明需要向经纪人支付多少报酬的合同，然后才能带他们去看房。但很多时候买家并不愿意在这么早的阶段签署带有财务义务的合同，毕竟跟着经纪去看房的时候，才会开始了解这个经纪人是否合格。

买家在准备好出价之前，不要签署带有财务义务的合同，还有其他看房方式，包括直接给卖家经纪打电话，或者去参加open house。另一种日益流行的选择是使用仅涵盖有限时间且没有财务约束的看房协议（ touring agreements），表示Zillow已经开发了这种协议，适用于多个州。

另外，由于很多行业指定的标准合同难以阅读和理解，而且还可能有坑，对普通消费者来说问题多多。CFA建议买家应有权随时终止合同且无需支付罚金，经纪人的费用应明确为具体金额或按小时费率表示，并且任何由卖方支付的让步款项都应由买家本人而非经纪人批准。

CFA还建议买家避免签署包含经纪人可以同时为买卖双方服务的通用承诺的合同，这种情况被称为“dual agency（双重代理）”；还建议不要签署包含仲裁条款（arbitration clauses）的合同。

另一个非营利组织——美国房地产消费者倡导者（CAARE）提供了一页纸的买家经纪合同和卖家经纪合同，以及一份“看房协议”，适用于买家只想看房而不愿建立广泛的买方代理关系的情况。

房地产公司eXp Realty提供的买家-经纪人协议模板合同也被认为比大多数行业编写的合同更易于理解，对买家更为公平。

卖房者可以自行决定是否向买方经纪人提供任何佣金。NAR会长Sears表示，由于不能通过MLS列出这方面的信息，卖家需要使用其他方式来传达。例如通过短信、电话、或者在“For Sale”待售标牌上写明“We will make offers of compensation to buyer agents and brokers.（我们会向买方经纪提供佣金）”。

不过CFA的Brobeck建议，卖方应该等待买方经纪提出报价，而不是主动提供佣金。

自3月新规发布以来，行业人士迅速指出，佣金一直都是可以协商的。购房者可以在提前签订的合同中明确表示愿意支付的金额，并货比三家，找到愿意接受其条件的经纪人。

美国房地产消费者倡导者（CAARE）建议买家设定一个固定费用，并签署书面协议，规定卖方代理人提供的任何额外补偿要直接归买家所有或用于抵扣购房款项。CAARE还强调，买家在同意签订买方合同前，应确保报酬金额一栏已经填写完整。经纪人通常会将这一栏留空，直到购房流程的后期，从而收取卖方可能提供的任何意外“奖金”或福利。该组织举了一个例子，称明尼苏达州的一位房屋建造商曾向买方经纪送出一辆雷克萨斯作为奖励。

CAARE指出：“这个建议不仅仅是为了帮你省钱，更是为了确保你的买方经纪人的建议不会因为卖方经纪人的经济利益而受到影响。”

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