蔡志忠：停售商業用地 維護金融穩定

蔡志忠-香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、香港專業地產顧問商會榮譽會長、港區省級政協經濟委員會主任

2月26日財政司司長陳茂波發表本年度財政預算案，整體來說是一份具有前瞻性規劃、全面務實地照顧基層及改善民生的預算案。樓市方面雖然著墨不多，但也因應目前經濟狀況，作出優化土地供應策略，包括在未來一年停止推售商業用地，以及考慮將部分商業用地改劃作住宅用途，同時亦推遲洪水橋/ 厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限，對商業市場起正面作用。

此外，預算案也提出將徵收100元印花稅的物業價值上限，由300萬元提高至400萬元，並以擴展創業先導計劃，鼓勵青年人試行創業。以上兩項建議可以支援年輕人奮鬥事業，以及幫助年輕家庭早日達成置業目標，這也是本預算案的亮點之一。就樓市方面而言，假設購買一層400萬元的物業，原本印花稅需要6萬港元，現在只需100元，對年輕首置者來講，直接減少買樓負擔，使他們更加容易上車。預期將為新界區的細價樓成交帶來不少幫助，細價樓小陽春將在3月初爆發。

甲廈租金顯著回落 吸引企業回歸中環

預算案建議停售商業用地是明智之舉，近年來商業物業空置率高，租售價格跌幅過大，有必要暫停供應以穩定市場。坦白說，在目前環境下，即使政府推出商業土地招標，也是隨時流標收場，與其估計沒人競投，不如乾脆停售更切合實際現況。筆者相信，隨著寫字樓租金顯著回落，股市卻出現回升，資金開始重返香港市場，投資銀行和金融機構再次進駐金鐘和中環核心地段，從近期錄得衆多大手租務成交來看，不難發現有新的外地金融機構進駐，也有非核心地段的本地租客搬回港島核心區。預期甲級寫字樓需求將持續增加，這個板塊給予看好，租售價格會止跌回穩。

近年來香港經濟走下坡，在未來3年仍然面對財政赤字嚴重的情況之下，我們很難對財政預算案抱太大的期望。只是經歷過幾年的經濟不景氣，中小企業面臨很大困境，香港樓價物價大跌，工商界裁員減薪聲音此起彼落，然而預算案對問責官員和高級公務員卻只是凍薪，未能適當減薪與大家共渡時艱，難免讓人有一點點失望。在以往香港經濟不景氣時，公務員曾經多次凍薪，也出現3次減薪，包括2004、2005年全體公務員減薪3%，以及2009年高階公務員減薪5.38%。要知道香港公務員的薪金之高屬於全球數一數二，如果輕微減1%至2%其實無傷大雅，但就能夠釋放出執政者的誠意，所表達的信息才更重要。

應全面減印花稅 刺激物業流通率

還有美中不足的是，雖然減少300萬至400萬價值的物業印花稅，對細價樓物業有一定支持，但是真正需要調低印花稅的其實是大額物業，因為這個市場交投量銳減，價格更為受挫。近年來物業市場成交萎縮，二手物業的流通率從以往正常的大約8%，減少到近幾年只有2%左右，假如全面減少物業印花稅，例如將大額物業的印花稅從4.25%減到3%，表面上好像少了稅收，實際上會因減得加，只要能刺激物業成交量，讓流通率達到整體物業的5%或以上，那麼政府的物業印花稅收入就會比現在多，而物業交投增加，帶岀來的經濟效益當然更加明顯。

無論如何，我們要對香港有信心。筆者認為香港經濟開始慢慢復甦，股市已經有一定程度回升，樓市也在谷底打底，住宅市場相對比較穩定。工商舖方面仍然較為波動，由於商業地產普遍都作銀行抵押貸款，這個市場已經是金融化的市場，因此無論是政府銀行監管部門，還是各大銀行金融機構，都應該作出適當的措施，支援這些受影響的地產持份者和中小企業，幫助他們渡過難關，也等於幫助自己，共同維護香港金融市場的穩定。

01-03-2025