蔡志忠：股市樓市看到曙光

蔡志忠-香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、香港專業地產顧問商會榮譽會長、港區省級政協經濟委員會主任

踏入2025年農歷新年之後，香港股市可謂牛氣衝天，恆生指數簡直如入無人之境，短短時間狂升4千點，升幅等於2成多3成。坦白說，筆者也從中獲利不少，甚麼原因使股市大幅上揚，我已經講了很多次，相信有留意本欄文章的讀者，一定非常清楚，甚至可能也從中有所斬獲。筆者並非股票專家，甚少評論股市，只是國家一系列龐大的救市措施，關乎樓市股市等等的經濟發展，內地A股上升必定帶動香港H股上漲，這個邏輯其實簡單易懂，本人一早已提醒大家，並非馬後炮。

股市略有收穫 樓市看法正面

直到今天，許多香港樓市專家仍然認爲內地發巨額國債與香港無關，無助香港樓市股市，堅持看淡樓市前景，預測今年樓價下跌5%至10%。而這種觀點仍然是坊間主流意見，更甚的是，還有一些網上出位言論預言香港樓價暴跌7成，又引來衆多網友熱烈支持，不知道這些網紅和網友目前處於甚麼狀態，如果生活和工作不如意而對現實產生不滿，筆者是可以理解並寄予同情，也只能默默地為他們祈禱。

很多讀者想了解筆者目前的投資態度，不瞞你說，去年底筆者已作出相應的投資行動，樓市股市都已經開始買進，而所買股票雖然已經有不少升幅，但仍然處於值博率高的狀態，暫時不會沽貨離場。大家可以不認同我這個好友，但我認為股市還有漫長的道路才會見頂。不信？年底便可再見真章。至於我們的主題樓市前景又如何？這個話題的爭議性最大，筆者認為今年樓市能夠止跌回穩，假設市場也有衆多看淡觀點，大家不妨從幾個利好和利淡因素來討論。

下跌仍是主流意見 利好因素共同分享

首先，看淡樓市的人認為未來房屋供應太多，市場買家承接乏力，又提到港府錯過了幾年前全面為「樓市撤辣」的時機，去年初才撤辣為時已晚；筆者認為今年新樓供應的確很充裕，不過由於地產商採取薄利多銷策略，庫存的消化速度也會很積極，因為外來的資金越來越龐大，預計今年新樓盤可以賣掉18,000伙左右，到了年底具實力的地產商會開始惜售，訂價就會略為提高。

其次，根據報導香港11家中小型地產商之中，有8家負債比率高達81%，市場憂慮這些地產商因財困而大幅「劈價」賣樓，令樓價進一步下挫；筆者認為地產商財困與樓價下跌並不一定成正比，就像內地民營房地產商一樣，他們的處境更為困難，10家公司有9家負債比率高達100%或以上，有的甚至已將地產項目停工停產。但目前內地各大城市的房價卻已經止跌回穩，就如南方城市廣州，其每個月新盤的成交量等於香港的4至5倍，樓房受到民眾熱烈追捧。

第三，也說說股市與樓市關係。淡友覺得內地「放水」和股市上漲，與香港樓市無關，反而地緣政治因素和經濟持續疲弱，使香港樓價繼續插水；筆者的看法是股市與樓市某種程度上是「孖公仔」，只是股市比較敏感，通常即時會有反應。而號稱不動產的樓市反應比較慢，一般是等股市上升之後再輪到樓市，原因很簡單，股市上升市場資金比較寬鬆，便會有部分熱錢流入樓市，對樓市當然利多於弊。

第四，是利率高企的問題。這個是壓在商業樓宇身上的最後一根稻草，如果利率沒有下降，對商業物業市場造成的衝擊是非常嚴重的。由於商業貸款利率比住宅高出2釐，這個市場的某些客戶面對前所未有的還款壓力；不過，筆者的看法並没有那麼悲觀，住宅的利息只維持在3釐多一點，今年還會有至少兩次減息機會，這個市場沒有問題。至於商業方面，只要守住陣地，未來的日子，利率同樣會大幅下調，下半年會看到曙光，這個是筆者與坊間不同的看法。

最後，筆者想說的是，世界在改變，經濟在循環，特朗普上場，並没有我們想像中那麼差。DeepSeek的出現，改變了人工智能（AI）的世界觀，東方大國有許多尖端科技不容小覷；蘋果選擇與阿里合作，代表中國龐大市場的吸引力，中美雙方本來就我中有你，你中有我，真誠合作才是人類文明的進步；國家前所未有的10萬億元人民幣國債，穩住了樓市更撐起了股市，仍然在初步發酵之中，真正的威力還會進一步展現岀來；近日中央召開的民營企業座談會，帶出來的訊息是國家將大力支持民營企業未來的發展，從中亦代表歡迎全球投資者進一步拓展中國市場。

22-02-2025