以色列房地产经纪人面临行业洗牌：新规实施与市场萎缩双重压力

本周，以色列新的房地产经纪人道德规范生效，要求比以往更高的专业和法律标准。在当前情况下，许多经纪人可能难以遵守，尤其是特拉维夫大都会区，经纪人数量远超房地产市场的相对规模，预计将有不少经纪人被迫退出行业。

记者调查发现，过去两年已有许多房地产经纪人放弃职业，这一趋势预计将持续。以色列房地产经纪人协会主席Itzik Levy补充说，去年参加经纪人资格考试的人数也有所下降。

根据司法部房地产经纪人注册处的数据，2024年底以色列有24,885名持牌房地产经纪人，是15年前的两倍。增长的主要原因是房价上涨和交易量增加，吸引了更多人加入行业并试图获得执照以享受繁荣。

房价在2020年至2022年间上涨了30%，经纪人数量增加了26%，2022年达到26,193人的峰值。然而，以色列银行加息导致房地产交易量大幅减少，2023年房价下跌2%，交易量降至约7万笔，与2000年代初第二次起义期间相当。

2023年约150名经纪人未续签执照，去年放弃职业的人数攀升至1200人，预计这一趋势将继续。媒体分析指出，行业目前经纪人过剩，不适合当前市场萎缩和价格下跌的压力。

2024年以色列完成了约10万笔交易，其中一半以上是二手房交易。经纪人数量与二手房交易量的比例接近1:2，但经纪人实际参与的交易比例估计在25%至33%之间，表明经纪人数量过剩。

Levy表示：“许多经纪人目前经济困难，有些人离开行业，办公室关闭。最近房地产经纪人注册处的考试中，申请经纪的人数下降了近25%。”

特拉维夫大都会区的经纪人数量远超市场情况，特拉维夫有2566名经纪人，去年仅完成2270笔二手房交易，表明经纪人数量超过交易量。里雄莱锡安、拉马特甘和霍隆的经纪人数量占交易量的70%，内坦亚也有类似比例。

假设经纪人与交易的健康比例应为33%，当前市场情况需要减少这些城市的经纪人数量，特拉维夫需要减少约75%。耶路撒冷的经纪人比例也较高，为56%。

相比之下，贝尔谢巴、海法和阿什凯隆的经纪人与交易比例较低，为20%-25%，与市场相符。这可能是因为远离国家中心的买家和卖家较少依赖经纪人，或者经纪人数量的大幅增加主要影响高需求地区，而非外围地区。

Levy解释说：“过去两年，房地产经纪人行业遭受了三次严重打击。”他列举了利率环境上升和战争爆发导致交易量下降。然而，他认为最严重的打击来自另一个方向：“2024年初，承包商推出了10-90金融交易解决方案，导致许多买家在此框架内购买公寓。”这些是新公寓，买家支付10%的首付，余额在公寓建成并准备入住时支付。由于这些交易，许多买家选择购买新房而非二手房，不仅减缓了二手房的销售速度，还减少了对二手房的需求。

因此，许多在2021年市场繁荣时被吸引、在2022年学习并获得执照的人，在2023年和2024年发现没有收入，根据目前情况，2025年退出行业的经纪人数量可能会继续增加。