蔡志忠：專家們對樓價走勢爭論不休

蔡志忠-港區省級政協經濟委員會主任、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席

香港人最關心樓市，常常因爲對樓價看法不同而爭論不休。那麼究竟今年是升還是跌？不久之前資深投資者湯文亮博士（湯博士）與著名風水師七仙羽師傅（七師傅）舉行一場公開辯論，引起外界熱議，兩人在節目中對樓市看法截然不同，卻各有理據。一向看淡後市的七師傅預測今年樓市下跌2成，而湯博士卻認為今年有機會上升1成至1成半，兩人言論針鋒相對，說到激動處，七師傅突然想脫下手上戒指，揚言願意以戒指與湯博士手上戴著的手錶對賭（估計價值均在20萬左右），意思是如果今年樓價下跌2成，或者上升1成至1成半，就有一方勝出，湯博士冷不防對方出此一招，一時反應不過來，變成不敢應戰。

雖然本次爭論沒有打賭成功，但是在觀眾心目中，不敢應戰的一方自然好像是輸家，七師傅不愧是KOL，成功吸睛又製造了一個熱門話題。不過，湯博士的見解其實甚有道理，如今他並沒有輸，最後也不一定會輸。如果你問我對此怎麼看，我認為即使真的打賭，兩人都不會贏，今年樓價不會跌2成，也不會升1成半。再細心分析一下，我反倒認為湯博士的贏面比較高，假如內地即將推出的量化寬鬆政策奏效，A股上升帶動H股也上揚，H股上揚令香港本土資金鬆綁，加上近期新樓巿場有大量中資背景資金入市，香港樓價並非完全不可能上升逾1成。

當然，近年政經情勢日益嚴峻，看跌的聲音高唱入雲，尤其是網路上幾乎一面倒，原因有很多，例如有不少想買樓又能力不足的人，以及移民外國又未找到理想工作和生活的港人，他們視高樓價為敵人，希望樓價大跌是可以理解的。可是大家要理性分析，其實過去幾年，同類的大城市中，迪拜、新加坡樓價升了逾3成，紐約、悉尼、東京都有一定升幅，深圳、上海、北京甚至倫敦也已經止跌回穩，可是近年香港樓價下跌了3成多，還希望它跌多2成，大家認為機會大不大？以往經驗告訴我們，大多數人希望樓價大跌，最終的結果是甚麼？是事與願違。因為聰明的人並非大多數，正如股市一樣，輸的往往是普羅大眾。

甲廈曾與豪宅同價 值博率高

樓市與股市其實是屬於「孖公仔」，股市上升能夠帶動樓市向好，原因是人們在股市賺了錢，會更加捨得消費，買樓也是一種消費。網上瘋狂唱淡的聲音，只是減慢了部分買家入市的腳步，並没有減少買家的需求，有需要的買家最終還是會買樓。不過，不買樓的人也有風險，如果樓價突然止跌回升，他們就會吃虧。不要將樓市想得太壞，市場也有不少利好消息，香港銀行的存款有17萬億港元，優質人口在快速增長之中，國內的10萬億元救市措施也正蓄勢待發，只要有幾個零頭流進香港樓市，足以帶來翻天覆地的變化。

網友經常批評筆者唱好樓市，講好香港故事，意圖是鼓吹他人買樓。其實非也，買樓是人生重大決定，不可草率行事，我只是講出自己看法，其實早幾年我也是看淡樓市，直至去年第四季才轉為審慎樂觀。公道講，你可以不斷唱跌，我亦有權轉為看好，觀眾也不必聽我意見，這些文章僅供參考而已。最後，容我回答讀者關於投資的問題，有讀者問：「蔡生，住宅屬自住用途，如果從投資角度看，今年將投資甚麼比較好？」筆者認為值博率很重要，曾幾何時，甲廈與豪宅呎價相若，如今山頂舊式豪宅仍然成交高達每呎近10萬元，而灣仔北至中上環一帶的甲級寫字樓，價格跌至每呎2萬元左右，屬於嚴重超賣，值搏率很高。若干年後，如果甲級商廈升幅5成，也只是每呎3萬元，相比高峰時期的每呎6萬元，仍然有一半折讓；假如再將今天的甲廈與豪宅比較，價格更簡直是天淵之別。

18-01-2025