在苏黎世生活过的人才知道什么叫找房难

2025年4月5日，人们走上街头，要求解决住房紧张问题。

瑞士人并不热衷于买房，租房居住在这里很正常，租户受到很好的法律保护，房源也有保障。但苏黎世是个例外，这里的住房市场几近枯竭，很多人要拿出收入的一半来支付房租，难怪常常有人走上街头示威游行。这不，市政府都坐不住了，必须出面解决住房问题了。

在苏黎世，平均每10’000套公寓中只有7套空置。这个数字在瑞士乃至整个西方国家都是最低的。那么苏黎世是如何应对住房危机？

要在苏黎世找房可就难了，一个这里流行的笑话说，找房的人最放松的时候是在等待看房排队的时候。

在苏黎世这个经济大都市，排队看房是正常现象。就在几个月前，瑞士喜剧演员拉拉·斯托尔(Lara Stoll)的一段视频在网上疯传，视频中她和其他大约300人一起排队看房。

至少从空置率来看，苏黎世的住房市场已经枯竭。空置率一般是在一个任选的日子，按照当日无人居住的房产计算出来的。根据我们的数据，苏黎世的空置率为0.07%，是瑞士乃至西方国家中最低的。

瑞士资讯SWI swissinfo.ch收集整理了全球几个大都市的对比数据。各地的数据基础和调查方法不尽相同，只能进行大略对比，但尽管如此，苏黎世还是在对比中被突出了出来。

这座拥有约45万人口的瑞士最大城市长期以来一直面临着住房短缺的问题，但现在问题更加严重了，就在4月初又有数千人走上街头，要求解决住房短缺的问题。

地价飙升

为了解决住房短缺问题，市政府去年引进了一个新职位；从那时起，菲利普·科赫(Philippe Koch)就以担起了”居住代表”的责任，负责解决苏黎世的住房短缺问题。

媒体将这位前苏黎世应用科学大学城市政策和城市进程的讲师称作”住房先生”，但他自己却并不喜欢这个称谓。

我们在苏黎世市政厅见到了科赫和苏黎世城市发展部主任安娜·辛德勒(Anna Schindler)。

辛德勒的办公室在楼上拐角处，从这里可以看到利马特河岸和弗劳明斯特大教堂(Fraumünster)。她和科赫的工作就是站在那些在苏黎世买不起房的人立场看问题。

他们政治上的任务是：到2050年，将苏黎世三分之一的出租公寓变成非营利性质的出租屋，这意味着房主不能从中获利。当然，这些公寓属于经济适用房和中等类别的房屋这一类住房，而不是新建的高级住宅。

多年来，苏黎世非营利性公寓的比例一直处于停滞状态，保持在27%-29%之间。

买、买、买

那么苏黎世政府在做什么？辛德勒说：”我们在购买房产，比以前买得多得多。自2025年初起，市政府以及非营利性和其他房地产开发商可从一个所谓的住房基金中获得3亿瑞郎(约合24亿人民币)的额外资金。

然而，这些钱并不能解决结构性问题。”这是一个竞标市场，谁也没有优先购买权，到了一定程度，城市就不能再竞标了，例如在于特里霍夫园区(Üetlihof)的情况就是如此.

苏黎世的于特里霍夫园区(Üetlihof)。

于特里霍夫园区是瑞士信贷银行以前的园区，自2012年起，归挪威财富基金所有。苏黎世政府希望在2022年以12亿瑞郎(约合96亿)的价格买下这块 “苏黎世第二大、连在一起的土地”，作为战略储备。然而，该提案在市议会以微弱劣势被否决。

这一插曲说明了苏黎世市面临的主要问题是：地价飞涨，城市缺乏土地。辛德勒说：”苏黎世市在20世纪80年代出售了大量土地，现在必须以更高的价格买回这些土地。”

如今，一所公寓的价格，一半取决于土地价格。因此，科赫认为，解决住房危机的办法之一是将土地市场和住房市场分开。

公共部门可以采取的措施之一是动用“建筑权”(Baurecht)，即向非营利性房地产开发商提供城市土地，但收取租金。但是：苏黎世市的土地数量有限。

其他涉及私人业主的措施在瑞士实施起来比较困难。例如，对闲置或未充分利用的土地征税，以遏制土地投机。

迄今为止，苏黎世市在与私人业主打交道时常常要使用奖惩并用的手法，例如，如果部分公寓是非营利性的，那么苏黎世市政府则允许在修建楼房时加大居住密度。

密集化处理

在苏黎世，最有潜力和最解决问题的做法是在原有建筑上进行翻新；而相比之下，加盖楼层和扩建往往对投资者来说无利可图。何况，正如辛德勒所说，”从城市空间设计的角度来看，在每幢旧建筑上都加盖一层的做法也是有争议的。”

两年前的一项调查显示，经过这种密集化处理之后，翻修新建的旧建筑的居住面积平均增加了87%，但这也带来了其他问题。

这会令租金上涨，一些原有租户甚至被非营利性房地产开发商赶走。这是一个很矛盾的问题，经常顾此失彼。

科赫说：”我们必须从主观和客观上的双重努力。换句话说，社会福利机构必须为低收入者提供足够的支持；而市政府则必须提供更多营利性和有补贴的公寓。

另一种选择是继续顺应这种高档化趋势，科赫说：”现在，最底层的三分之一人不得不找占其家庭收入50%以上的公寓。而瑞士的一个经验之谈是，住房成本不应超过收入的三分之一。

螺旋式价格

然而就连中产阶级也感受到高房租的压力，在2023年的一项人口调查中，40%的人表示，与他们的收入相比，房租过高。

尤其是想租一个全新公寓的人更是得豁得出去，因为这种崭新公寓的房租要比之前的房租高出26%。

所以苏黎世房租高的部分原因，是因为房源中也有些高价位全新的住宅，所以把整体房租价格拉高了。这是一个冷酷的价格螺旋。然而与瑞士其他地区一样，苏黎世市也尚未找到任何有效措施解决这一问题。

现在的住房危机也与现代人的生活方式和人口结构有关，现在每个家庭的人口数量减少了，而人均土地消耗量却增加了。

苏黎世虽然净增了近9万套公寓，但今天居住在苏黎世的人数与20世纪60年代初的人数几乎相差无几。所以，与其说我们今天的建筑密度很高，还不如说当时的居住密度更高。

上诉有钱可赚

归根结底，是需求拉动了价格，而这正是那些在苏黎世谷歌或金融领域工作的高收入者(包括许多外籍高管)的高薪造成的。

辛德勒说：”城市人口的平均收入提高了，地价和租金也随之水涨船高，这是一个不争的现实。

要想稳定房价，就必须增加供应量。然而，与瑞士许多大城市一样，苏黎世的建筑工程却开展得举步维艰，不仅审批过程耗时较长，而且还经常要面对被上诉的窘境。

“70%的苏黎世建筑项目都会遭到上诉，”科赫说。通常情况下，上诉只是为了拖延时间或取得财政补偿。

平面应用作为一项流行运动

科赫和辛德勒并不认为能有一个万全的方案来解决苏黎世住房短缺问题，而是必须要开展对话，包括与养老基金等以创收为目的机构对话，这样才能找到能被社会接纳的方式进行开发，并得到政界的支持。

既不要依赖市场，也不必加强监管，而是进行对话-这是苏黎世市政厅目前树立的政治目标。

科赫和辛德勒还表示，住房危机并不是所有苏黎世居民的危机，市场和公众的看法存在误解。

新建成的Tramdepot Hard住宅区(白色建筑群)受到疯抢。 

最近，苏黎世市政府新建的Tramdepot Hard住宅区在招租时，就引起了媒体的关注。这个大型住宅区直接位于利马特河畔，南面与时尚的第四区接壤，而住宅区中140套公寓的招租广告收到了近15’000份申请。

辛德勒认为，这些数字被夸大了：”许多人只是简单地发了申请，并非真找房子”。大部分人已经在苏黎世拥有一套公寓，只是随意递交一下申请而已，由于申请程序是在网上进行的，因此门槛很低。

以前的经验还表明，许多人甚至没有仔细阅读过招租信息就投递了申请，其实申请这里的公寓是有收入和资产门槛的。因此实际上有相当一部分申请者不符合条件。

但还有许多人根本就不知道的是，在这个世界住房最短缺的城市，只有那些被随机抽中的人才能成功提交他们的找房申请。