内州房产税制度 或有重大改革

图说：内州拟改革房产税制度，恐对房市与地方财政带来重大影响。

内华达州立法者正考虑进行一项可能改变该州房产税制度的重大改革，这项调整可能对房地产市场及地方政府财政造成深远影响。

州议会成员已于上周四表决通过《议会联合决议案第1号》（AJR1），顺利通过本届立法会期的第一个重要门坎。该提案旨在修改州宪法，未来当房屋出售并转移给新屋主时，将「重设」该对象的应税价值。

目前内华达州独有的房产税计算方式，假设房屋价值每年会以1.5%的速度折旧，且折旧期间长达50年，即使房屋在此期间转手也不会重新评估。该制度由法案提案人Natha Anderson议员上月在说明法案时提出。

根据2005年通过的部分减税法案，屋主自住的房产每年房产税增幅被限制在3%。Anderson指出，这导致许多老屋的税负远低于新屋，即便老屋经过翻修现代化也一样，造成系统性的不公平。

她在3月27日的公听会上表示，我们目前的计算方式，就像在税收水桶底部打了一个洞，导致税收流失。

前里诺市行政长官、现为「新日内华达」（New Day Nevada）说客的Dylan Shaver也支持改革。他指出，同样是三房两卫的新屋，在Inspirada地区可能比Rancho Circle或Vineyards区的老屋缴交更高的税，尽管后者的市值可能更高。

由于这是宪法修正案，必须在两届立法会期中分别通过后，才能在2028年提交全民公投。2029年，立法机关将针对「转让」与「出售」等关键词进行进一步定义。

其实这并非首度提出类似改革。前州参议员Julia Ratti早在2017年就推动过几乎相同的修宪案，当时虽获参众两院通过，但未能在2019年会期续推。

本次AJR1在议会税收委员会中依党派路线通过。公听会中，共和党议员将此视为变相加税，并质疑其对首次购屋族的影响。

来自拉斯韦加斯的共和党议员Danielle Gallant表示，我们正面临房价飙涨、劳工住房短缺与首次购屋困难的问题。这项改革对这些急需住房却又负担困难的族群有何帮助？

内华达州不动产协会亦对此表示忧虑。立法主席Azim Jessa指出，若房产税在售后立即重设，可能对首次购屋者与预算有限的退休族造成负担。他并提及，类似的房屋可能因出售时间不同而承担不同的税赋，恐影响屋主出售意愿。

他指出，AJR1可能会提高买方的初始支出，因为许多贷款机构会要求买家在交屋时，将未来的房产税预先存入托管账户。这笔预存金可能相当于几个月甚至一整年的房产税金额。

然而，教育、环境与消防等团体支持改革，认为现行制度削弱了地方税基，导致政府提供的公共服务缩减。

立法局曾于2019年委托进行研究，分析公司Applied Analysis发现，若将房产税评估价值在转手时重设，未来12年全州可额外获得132亿美元税收。

对于反对者所称对新购屋者不利的说法，Shaver反驳表示，购屋者通常会在交易前评估预期税负。买房是一个长期且复杂的财务决策，房产税只是其中一项考虑，和屋况、售价、地点等其他因素一样，综合起来影响购屋决策。

包括内华达州纳税人协会及内华达州评估师协会等税务专业团体，则对此案持中立态度，但表示对执行方式仍有疑虑。

该决议案可能会在4月22日的下一个立法期限前，提交至议会全体表决。