【头条专访】美国资深移民律师金美声谈美国北卡栖谷社区EB5乡村项目

为什麽北卡栖谷社区EB5乡村项目是一个难得的安全好项目？

【华人头条美国南北卡讯】美国资深投资移民律师金美声律师近日专程来北卡进行了《怎样赶上EB5新政快速列车?》的项目分享会。她在离北卡首府罗利（Raleigh NC）市中心仅30分钟的项目俱乐部场地（Serenity Walk Pkwy, Fuquay-Varina,NC 27526），向potential投资人群详情介绍了北卡栖谷社区EB5乡村项目。多位投资人专程从中国上海和其他州赶来参加。

在了解到北卡栖谷别墅区乡村项目包括 1）最快3个月拿工卡*，1.5年拿绿卡* ；2）离Raleigh市中心仅30分；3）就业已完成，绿卡风险几乎为零 ；4）双重还款保障，最快3年还款等特点后，华人头条美国南北卡社记者徐晖明，鲍金明专访了金美声律师。

能简要介绍一下您的背景吗？为什么会在北卡推出这个栖谷社区EB5乡村项目？

我是金美声律师，拥有中国复旦大学法学学士和美国法学博士，是美国执业律师，有十余年EB5 移民律师经验，曾多年在业界知名的EB5投资人杂志任编辑，并帮助到很多EB-5项目和投资人。此外，我大量参与社区活动，为华人争取平等权利，被全美National Diversity Council 评为2024年度最优秀亚裔领袖。另因多次和佛州州议会合作，提案修改对佛州华裔移民排斥性的土地法案，为此接受包括CNN、NBC、NPR在内的多家全国性电台和电视台的采访。

在十多年的执业生涯中，我的团队成功为近百名来自全世界各国的申请人成功递交了投资移民申请，项目包括地产开发，酒店，公寓，医院，餐饮，等各种项目。我了解各类项目利弊，逐渐产生了为了帮投资者打造一个好项目的初心。2年前EB5新政出台后，我和佛州中部三代家族资深房地产开发商Suresh合作，开始想为投资者打造一个安全的乡村项目。

Suresh同时也是我的邻居，我的老客户，他Park Square Homes 的创始人，40年来建造了数万套高品质住宅。其商业地产子公司 Kimaya 目前开发并持有总价值达 8 亿美元的多元化资产组合，有EB5项目成功经验， 他以40年的经验和行业最高标准来把关项目。

佛罗里达州是我们的首选地，不过在佛州想寻找好的乡村项目，需要开车2、3个小时，后续我在各个州的考察中，也基本如此，不然是距离太远，就是项目本身没达到我们的标准。好事多磨在2024年夏天，我在北卡找到了Serenity栖谷别墅社区，这社区离市中心仅30分钟车程，而且还是一个非度假的土地一级开发项目，一开始我不敢相信这竟然是乡村区，当确定后，我立马请业内顶尖的律所和会计师事务所开始准备文件，我十几年的经验告诉我，这是一个难得的好项目，而后期数据也说明确实如此。

请介绍一下您这个项目的概况，包括此项目在北卡什么地方开展？适合哪些人群？需要什么条件才能加入项目？

Serenity栖谷别墅区离Raleigh 市中心以南30分钟，占地550英亩，规划建造超1200多个独栋别墅，是当地规模最大，配套设施最完善的小区。获得北卡年度社区大奖。本项目只做土地开发，无房屋零售风险，社区一部分划分为EB5投资区域，EB5相关地块已100%预售。

位于北卡罗来纳州，名为乡村项目却与主城区Wake威克郡仅一路之隔。离州首府罗利Raleigh市中心仅30分钟车程，临近北卡教研、技术和教育中心RTP研究三角区。RTP 三角区在美国经济发展最快的区域里排名第三，地理位置非常好。

EB5乡村项目目前没有排期，最快3个月拿工卡，1.5年拿绿卡（以实际审批为准），最低投资额是80万美金，适合所有想要快速拿绿卡的投资者，特别是在美的留学生，可以实现带着绿卡毕业。

这个项目有什么特点？跟别的EB5投资移民有什么不同？优势在哪里？

栖谷社区乡村项目，有很多得天独厚的优势。

（1）刚需的居住小区。

栖谷社区的地理位置得天独厚，虽然被划做乡村区，其实和都市仅一街之隔，离北卡首府Riley（萝莉市；typo）市中心仅30分钟车程，临近北卡教研、技术和教育中心RTP研究三角区。是“最不像乡村的乡村项目”。 北卡研发三角区RTP 是美国经济发展最快的前20名里排名第二，以高科技和制药业的研发为主，被誉为美国东海岸的硅谷。RTP内有三所包括杜克大学在内的著名高校，教育条件良好，气候宜居，依山傍海，每年吸引大批居民搬迁定居，人口增长迅速。项目周围的城市人均收入比起美国平均数高出两倍以上，是妥妥的高收入人口和经济迅速增长的地区。北卡研发三角区和很多其它美国城市不同，居住刚需强烈，即使在2008年全美房价大跌时，这里的房价依然平稳。

（2）只做土地平面开发，预售100%完成。

栖谷社区的土地开发得天独厚。美国的小区建设有两个步骤，平面开发和房屋建筑。栖谷社区项目为平面开发，国内叫三通一平。平面开发商买地后规划用地并获得政府许可，然后进行土地平整，完成小区俱乐部游泳池等公共设施，并完成道路，上水下水等基础设施，最后交付给建筑商，建筑商可以直接建造房屋。比起建筑商，土地开发商需要更强大的资金实力，地块要提前很多年买好，和政府进行少则一两年多则数年的交涉，完成项目规划审批，进行基建。栖谷项目的550 英亩地块早在2016年购买，在2022年开工，分期完成，预计最后一期在2028年底竣工。截止到目前为止， 该项目中与EB-5投资相关的地块已经100%预售给了多个美国知名建筑商，收到了不可退还退的15%定金。项目剩余的工作就是完成土地开发，并且交付给建筑商。没有房屋零售的风险，几乎不受将来经济波动及政策变动的影响，风险极低。

（3）没有“烂尾楼”的担忧。

栖谷社区项目为平面开发，100%预售给房屋建筑商。按照合约，开发商会阶段性开发，阶段性回款。和别的项目不同，不用等到全部项目完工以后以再融资或销售项目的方式来获得资金。阶段性回款使得资金使用更灵活，即使没有EB-5 资金，完全依靠现在的资金结构，栖谷项目仍然可以顺利完工。

（4）川普新政也无忧。 川普新政下，接下来会面临各种经济不确定性，很多乡村项目将面临困境。栖谷项目土地平面开发的优势： A：人口和经济增长迅速的居住类地产，全部为市民刚需，受房地产波动影响小 ；B：已收到建筑商全部定金，没有零售压力，接下来即使市场有变化，对土地平面开发项目的影响也是极小的；C：融资压力几乎为零：未来美国各种项目融资将面临挑战，尤其是非地产类项目，传统融资方式会更难。而地产类项目即使融资成功，如果融资成本太高也会导致房地产项目风险增加。栖谷社区项目的融资压力几乎没有，因其不仅已经完全预售，土地平面开发也已成功开发2年，阶段性开发和快速资金回笼，非常灵活。相比之下，依赖卖房屋的小区项目会受市场利率和零售影响；山区度假区项目的旅游业项目的收益为酒店入住盈利所得，会受经济下滑影响。而工厂能源项目不但受将来市场销售影响，还有政府政策变化的担忧。

“2022年推出的新法给在美留学生带来了巨大好消息，特别是双递政策，留学生可以直接美国境内转换身份，最快3个月获批工卡，免于H-1B抽签。提前规划绿卡申请，留学生可以实现带着绿卡毕业，在毕业时掌握择业主动权，不被身份限制人生的旷野。” ~ 請重點結合這個EB5项目對在美留學生和适合人群解讀。留學生和適合人群需要做哪些准备？

EB-5新政之下，持有有效非移民签证，并身处美国的EB-5投资者们可以同时提交I-526 （EB-5申请表格）、I-485E（身份调整表格）、I-765工卡和I-131回美纸。这种并行提交方式使他们能够在申请处理期间继续留在美国，并在提交I-485后，获得工卡和回美纸，能够在美国合法工作以及出国旅行。

这对于H-1B和F1签证的持有者特别有利，能够帮助他们快速获得工卡，在等待期间继续保持美国的居留和工作状态。

从2011年开始做EB-5 投资移民律师，经历了EB-5 政策的跌宕起伏。现在这个数据，像极了2014年递交人数激增，蓄积，一触而发的样子。2015年之前EB-5 从未有过排期，因此，项目方，移民律师以及投资人都没预料到排期的可怕，没有人预料到一旦拿到绿卡的时间延长，会有多少后患。不但绿卡拖延，而且项目随着时间拖延，失败的可能性增加，也很难预料会有疫情这种天灾，雪上加霜，导致很多项目失败，投资人的还款也无奈没有了着落。虽然新法下投资还款和绿卡获得不再紧密相关，但是排期产生，会导致无法双递，无法快速获得工卡。而工卡是很多留学生和新移民非常需要的。为了无排期，在这个时候，一定要争取每一天！

在选择项目的同时，需要提前准备的资金来源整理，这一步，最高效的是和律师合作。如果申请人没有律师，我们可以给推荐经验丰富的律师。

项目的预计进度如何？比如，准备用多长时间完成EB5资金募集？什么时候项目开始运营？

项目已经开工两年，预计2028年完工，已完成大部分的公共设施，如小区俱乐部，游泳池，健身区，几英里的林荫路等。

Serenity项目目前相关地块已经全部完成预售，各大建商纷纷入驻，合作建商除了有知名的Garman Homes，Drees Homes，ICG Homes，还有美国最大的私人住宅建筑商之一David Weekley Homes，更有全美知名上市建商Tri Pointe Homes。Tri Pointe Homes的栖谷老年社区将成为其在东海岸开发的首个Altis 55+社区。2024年11月，Serenity栖谷社区被北卡建筑商协会评选并授予2024年度唯一的“年度社区大奖”。这是当地建筑行业含金量最大的奖项之一，这奖项是对Serenity社区用心设计和愿景的肯定，社区以其独特的配套设施吸引了居民，包括超过三英里的风景步道、配备健身中心和壁炉的中央Serenity Hall、宁静的吊床公园（Hammock Park）、以及一个适合各年龄段的动态奥林匹克标准游泳池。其他亮点还包括社区专属的狗狗公园、探险游乐场和多个支持活跃且紧密社区生活的活动空间，这些设施与周边乡村的迷人魅力相得益彰。

目前项目在预售阶段，已经发出了15份预售合同，名额仅剩10个。我们预计在25年第一季度或者更早名额将会售罄。

您提到项目总投资额中有2000万EB5投资，是不是额满即止？如果投资踊跃的话，会不会增加这个比例以便接纳更多投资者？

目前栖谷项目只招25个投资者名额，额满即止，先到先得。我们未来还会陆续打造其他项目，但想栖谷这样的土地一级开发项目，就业已久完成，双重还款保障，离市中心仅30分钟车程的项目，可遇不可求，希望感兴趣的投资者可以抓住这个机会。

您提到该项目现在创造就业已超出要求，是否意味着投资者的EB5肯定能批准、且不需排期？

所有的投资都是有风险的，有风险也是移民局的要求，我们在项目的设计上从绿卡安全和还款安全上，已经做到了最大化的保障，EB-5 看的是绿卡安全，资金安全。首先就要看绿卡是否可以得到，就业是否会完成？ 因此已经创造就业并且很接近完成就业的项目就是优先考虑的项目。

栖谷EB5乡村项目的资金结构和超额土地抵押也在保护投资人的还款安全。本项目总投资额约为7500万，其中EB-5资金2000万， 只占26.6%，资金结构简单透明，无任何银行贷款，无高额利息支付成本。这种资金结构大大降低了项目的成本，使得运营更加稳健，项目⻛险更低。此外，EB-5资金还将作为第一顺位还款，充分保障了投资者的资金安全。

此外，开发商以超过EB5贷款总额的地契作为抵押物，已全部获得政府规划批准，具体项目10分钟车程左右，位置同样优越。在这之上，开发商关联公司也以自身强大的资产共同为EB5贷款提供双重担保。以预防未来美国经济下滑，抵押土地估值调整，该结构也为EB5投资者提供了更高的保护。


而至于排期，由于其滞后性，不可确定性，申请人能把握的是尽快递交申请，锁定排期。


投资者需要分担项目的运营风险吗？公司如何管理这些风险？

项目土地开发目前运营非常健康，土地已经全部预售给开发商并且收取到不可退的15%的订金，根据预售合同项目结束时的项目净收益时3800万美金所以项目的运营风险极低。资金以贷款的方式给到项目开发商，退一万步来说，即使项目不成功，还款也是有保障的，首先

（1）项目资金结构极简透明，没有重重叠叠的公司构架，杜绝资金链断档的风险。EB该EB-5项目总投资额约为7500万，其中EB-5资金2000万，只占26.6%，无任何银行贷款，无高额利息支付成本。这使得项目的成本和风险都大大降低，运营也更加稳健。

（2）真实数据：项目净收益是贷款额的两倍。根据现有开发商和建筑商的销售合同，项目总销售额达到1.6亿，净收益约为3800万美金，为EB-5贷款总额的近两倍。项目地块100%全部售出，销售和利润数据不是根据市场预测，而是实实在在的真实数据。

（3）实实在在的土地抵押。项目开发商更以价值2400万美金的土地地契作为抵押物，高出EB-5贷款额。作为抵押物的土地是未来要建成包含2400户居民和商户的综合小区的一部分，相关使用规划已全部获得政府批准。抵押地块距离项目仅10分钟车程，其价值由本地权威地产机构根据周围实际可比土地价值做了评估报告，具有充分的潜力。土地因其稀缺、抗通胀、审批难、多用途，具有长期性增值的属性，为实质性价值稳定的担保物，还款风险更低。

（4）开发商公司双重担保。除了超额土地抵押外，开发商的关联公司还以其强大的资金实力做双重担保以预防未来美国经济下滑，抵押土地估值调整，最大程度降低EB-5 贷款的还款风险。

正常情况下，投资额何时返还？

栖谷乡村项目的投资期是3+1+1，最快3年还款，最慢是5年。关于项目，如果想进一步了解，欢迎添加我们的微信，进一步咨询，也欢迎关注我们的视频号！

更多详情，请参阅：

带着绿卡毕业 — 美国北卡栖谷社区EB5乡村项目

 

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