专家预测：新西兰房价需再跌16%才能真正负担得起

上周，住房部长Chris Bishop表示房价需要下跌，引起了人们的关注。

虽然可负担性一直是历届政府的政治热词，但很少听到政客说他们希望房价彻底下跌——通常更容易接受的是希望房价涨幅不那么快。

Infometrics 首席预测员Gareth Kiernan表示，Bishop说的话是“政治上的勇敢”。

根据房地产研究所的数据，房价仍比2021年的峰值低15.9%但Kiernan表示，房价平均是个人收入的10.7倍，高于2020年之前的任何时候。

平均房价是家庭收入的6.7倍，而长期平均值为4.5倍。假设有20%的首付款、25年的抵押贷款期限以及按最低可用抵押贷款利率购买一套均价房屋，债务服务成本将占平均家庭收入的43.4%。

他说，为了回到34.4%的长期平均水平，考虑到利率下降到5.9%，房价需要再下降16%。

“这一下跌实际上将使房价回到2020年下半年的水平，而这并不是很久以前的事。然而，需要明确的是，房价再下跌 16% 并不会让房价变得便宜，只会让它更接近平均负担能力。”

“将房价与收入比率恢复到长期平均水平，需要在家庭收入标准上下降32%，在个人收入标准上下降38%。这种下降在政治上更难以接受。”

但独立经济学家Cameron Bagrie表示，房价不需要下跌才能变得更实惠：“我同意Bishop的意思，但可能不同意他实际说的话。”

他说，如果收入上涨速度快于房价上涨速度，从而改善负担能力，对经济会更好。

他说，房价持续下跌将令人担忧，因为这将对整个经济和银行体系产生重大影响，而银行体系严重依赖住房贷款。

他说，如果房价在10年内缓慢增长，低于收入增长速度，将会创造一个有序的负担能力恢复过程。

ANZ银行高级经济学家Miles Workman表示，房价急剧下跌会对信心和财富产生重大影响，导致更广泛经济的硬着陆。

他说，这还可能加剧新西兰住房供应不足的根本问题。

“如果是由供应端推动的，那么向更为负担得起的水平过渡可能会少很多破坏性，重要的是政策要关注释放更多开发用地、住房密集化和减少繁文缛节。并不是所有房价短期下跌的情况都会在长期内改善负担能力。”

“我们负担能力问题的最佳解决方案是供应反应。这不是央行通过在商业周期中上下调动官方现金利率所能解决的问题。这一问题超越了商业周期，因此需要地方和中央政府来解决。”

新西兰倡议组织首席经济学家Eric Crampton表示，解决方案的一部分是放宽造成稀缺的分区规则。

他说：“新西兰的房价因分区规则和审批程序而被人为推高，这些规则和程序使得建造新的分区、新的联排别墅和新公寓变得过于困难。放松这种人为稀缺性将使住房更负担得起。”

他说，分区变化可能会推高一些房产的价值，因为人们将能够在土地上建造更多住宅。

“但如果分区的稀缺性缓解，其他城市土地的价值可能会下降。但住房成本将会下降，而且应该下降。