首例“带封过户”落地！

“法院监管+平台自售+带封过户”模式的实施，始于一起2024年底的执行案件。案件中，林某与施某因借款事宜产生纠纷，经晋安法院主持调解后，又因施某未依约履行调解协议，案件进入执行程序。

“法院此前根据我们的保全申请，查封了被执行人及其配偶名下位于南平市延平区的一处共有房产”，申请执行人林某的代理人黄律师介绍道，“该房产尚有13万元左右的银行贷款未还清，在执行过程中，我们遇到了一些阻碍和困难，房产处置进行得并不顺利。”

不动产处置一直是执行工作的重点和难点，本案的情况在司法实践中并不少见。处置不动产传统常用司法拍卖的方式，但这往往伴随着处置周期长、综合费用成本高、成交价格不理想、腾房清场难度大等问题，这些问题不仅困扰着案件当事人，也使人民法院无奈进入“执行难”的困境。

如何破局？晋安法院一直积极在“困”中求“变”。

2024年12月7日，经申请人同意，被执行人施某正式向晋安法院提出自行处置查封房产申请，双方签订《涉案财产自行处置工作方案》。4天后，晋安法院经全面审核，发出《同意自行处置通知书》，同意被执行人通过阿里资产平台以网络竞价方式自行处置房产，处置期不超过60天。与此同时，晋安法院也针对此案启动“带封过户”机制，为案涉房产处置上了一份“保险”。

“带封过户”，一言以概，就是通过保持不动产在查封状态下直接完成过户。过去，经自售模式售出不动产后，申请人必须先申请解封才能办理过户手续。而在解封后到办理不动产转移登记的这一段“查封真空”期，如不动产因第三人主张权利、隐性债务等原因被另行查封，不但交易无法顺利完成，申请执行人也会失去再次处置不动产的权利。而“带封过户”使符合一定条件的被查封不动产在人民法院的监管下由债务人自行出售，并在查封状态下进行过户登记，过户完成后再行解封，精准地堵住了执行权“空窗期”，让执行过程更加可靠。

机制模式设置得完善，案件的执行也就如流水般顺畅。

2024年10月29日，最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，其中提到“完善被执行人自行处置机制……执行法院经协调不动产登记机构同意后，可以出具成交过户裁定，由买卖双方办理‘带封过户’手续。”晋安法院的“法院监管+平台自售+带封过户”这套“组合技”，就是在最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》等一系列执行相关意见的指导下，主动加强府院联动，积极与房管部门沟通后，探索出的让案件执行效率更高、风险更低、收效更好的执行机制。

本案从当事人提出申请到房屋过户交接开始，到最后圆满执结，实际完成周期不到两个月，相较传统司法拍卖程序案件节省了至少60%的时间，且案涉房产拍卖价格较司法拍卖更高，充分实现了“双赢多赢共赢”。