美国奥淇宏盛财富通：美国买房时加孩子名字的利弊

 

今天我们要探讨一个在美国购房时常见的决策问题：是否应该在房产产权上添加孩子的名字。这种做法在一些父母中很受欢迎，他们认为这样可以更容易地管理未来的财产继承问题，但实际上，这其中有很多值得注意的细节和潜在的风险。

✅✅ 买房时加孩子名字的好处

通常，父母希望通过将孩子的名字添加到房产产权上来提前安排好财产的传承，避免将来繁琐的遗嘱认证过程，并试图减少遗产税的影响。

 

举个例子，李先生在加州购买了一套房子，他想在产权上加上儿子的名字，以便在他去世后房产直接由儿子继承，而无需经过法院的程序。

❎❎ 买房时加孩子名字潜在的风险和问题

虽然初衷是好的，但这一做法可能带来一些意想不到的挑战。首先，一旦孩子的名字出现在房产产权上，他就成为了该房产的共同所有者。假设李先生的儿子在几年后结婚并经历离婚，这套房产可能会被视为婚姻财产的一部分，面临分割的风险。

此外，如果孩子在未来遇到财务困难，比如欠下债务，债权人可能会对房产部分权益提出追索，即使父母仍然持有部分产权，也无法避免房产被用于偿还债务的可能性。

再举一个例子，如果李先生的儿子在父母之前不幸去世，按照法律规定，房产的部分继承权可能会转移给儿子的配偶或子女，这可能会导致父母对房产的控制权变得更加复杂。

🔔🔔 继承房产后的税务影响

假设：

🔸 李先生和他的儿子小李共同持有一套房产。李先生持有50%的产权，儿子小李持有另外50%的产权。

🔸 李先生最初购买房产时的价格为50万美元，房产在他去世时的市场价值已经增至100万美元。

🔸 在李先生去世后，小李继承了父亲剩下的50%产权。

税务影响：

1）计税基础调整：

李先生去世时，小李继承了父亲持有的50%产权。根据美国的税法，继承的财产通常会根据去世时的市场价值进行“调整计税基础”（Step-Up Basis）。

具体来说，小李继承的这部分房产的计税基础将调整为继承时的市场价值，即50万（即李先生那部分房产的现有市场价值）。

2）整体计税基础：

小李之前持有的50%产权计税基础为25万美元（因父亲在购房时加上了他的名字）。

继承父亲的50%产权后，该部分的计税基础调整为50万美元。

因此，小李现在拥有整个房产，计税基础总和为25万（他自己的那部分）+ 50万（继承的部分）= 75万美元。

3）未来出售房产的资本利得税：

假设小李在继承房产后将其以市场价100万美元出售。

资本利得计算：100万的出售价格 - 75万的总计税基础 = 25万美元的资本增值部分。

资本利得税计算：25万 × 23.8% = 59,500美元。 （按结婚年收入8万来算）

4）可能触发遗产税:

虽然继承本身不产生所得税，但若房产属于李先生的遗产部分，且其整体遗产（包括房产、银行资产、投资等）超过联邦免税额度，就可能面临最高40%的遗产税。 2025年起，这一免税额预计将从目前的1292万美元下降到约620万美元，未来影响更为明显。

若未通过信托或其他结构进行安排，房产可能会被纳入遗产课税范畴，导致继承人需要变卖房产或贷款缴税，增加家庭的财务压力。

✔️✔️ 替代方案

1）人寿保险 + 信托（ILIT）

如前所述，人寿保险可提供免税赔偿金，信托则可实现遗产税隔离和法律保障。这是高净值家庭中应用最广泛的搭配方式。

2）可撤销生前信托（Revocable Living Trust）

适用于想在生前保留房产控制权、去世后避免遗嘱认证（probate）的人群。虽然不能避税，但能提升资产转移效率，并保护家人隐私。

3）不可撤销房产信托（QPRT, Qualified Personal Residence Trust）

将主住宅或度假屋放入信托中，提前转移给子女，同时仍可在信托期间居住。用于高净值家庭提前“折价”转移资产，减少遗产税。

4）有限责任公司（LLC）或家族有限合伙（FLP）结构

将房产放入LLC或FLP中，由家庭成员持有股份，可控制资产的转让节奏、实现代际管理，同时享有一定的折价评估效果，有利于节税和资产保护。

5）逐年赠与（Annual Gift Exclusion）

利用每人每年$18,000的免税赠与额度（2024年），可将部分房产价值以赠与方式逐年转移，长期来看可有效减少遗产总额。但要注意赠与后的控制权与计税基础问题。

 

6）联合持有但不加产权（例如设立可继承权利的共同账户）

有些州允许以“Joint Tenancy with Right of Survivorship”或“TOD（Transfer on Death）”方式设立房产登记，可以在死亡后自动转移产权，避免遗嘱认证，同时不影响生前控制权，但仍需留意州法规定与税务影响。

⭕⭕ 综合保险和房地产的策略

如果您已经购买了房产，也可以考虑配置寿险作为额外保障。这不仅可以帮助您对冲房产价值的波动，如果设计得当还能用来覆盖房产的维护费用和贷款利息，提供更为全面的家庭财务保障。通过配置适当的人寿保险，被保险人身故后家属可获得一笔免联邦所得税、免资本利得税的人寿赔偿金。

 

这笔资金具有高度流动性，可灵活用于多种用途，包括：

 

🔹 支付房产贷款或赎回抵押

 

🔹 缴纳可能产生的资本利得税，如果继承人未来出售房产

 

🔹 支付房产进入遗产后的遗产税（尤其在免税额下降后更常见）

 

🔹 覆盖遗嘱认证过程中的各类费用

 

🔹 用作家庭生活支出或其他资产的再投资

与直接将孩子加入房产权不同，保险金的领取不涉及产权分割，也不会因为子女的婚姻、债务或财务状况而产生额外风险。与此同时，人寿保险也避免了部分因提前赠与而导致的“计税基础偏低”问题，从整体上更有利于财富的保值与转移。

若进一步结合不可撤销人寿保险信托（ILIT）进行结构性设计，保单赔偿金还可以排除在遗产之外，合法实现遗产税的优化，特别适用于高净值家庭或拥有大量不动产的家庭。

更多在美国买房时加孩子名字的利弊，请观看美国奥淇宏盛财富通节目：

https://www.youtube.com/watch?v=ruTW4j0La_0

在房产上加孩子的名字虽然看似一个简单且有效的策略，但可能带来的法律和税务风险不容忽视。通过合理配置人寿保险，您可以更安全地管理财产传承，避免不必要的财务困境。

 

美国奥淇国际金融/美国宏盛保险与理财公司拥有4000多名熟悉财务管理及保险与理财的高端专业人士，在全美 20 个分公司为您提供最完善的专业服务，如果您有税务和理财规划相关问题，欢迎随时联系我们。

 

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（以上文字由美國奧淇國際金融/美國宏盛保險與理财提供）

 

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