30多名新加坡买家投资曼谷公寓，苦等12年后仍拿不到房契！买家：愿付全款，但拿不到房契，谁还要付？

12年前到泰国曼谷投资的公寓项目，挺过冠病疫情误工顺利落成，岂料发展商与财务公司闹纠纷，30多名新加坡籍买家至今仍无法取得房契，深感无奈。

泰国曼谷公寓Circle Sukhumvit 11楼高34层，共有219个单位，其中32个单位由新加坡买家持有。 （郭跃男摄）

自雇人士陈源瑞（63岁）在2013年以779万泰铢（约30万新元）签购曼谷市中心素坤逸路的公寓Circle Sukhumvit 11永久地契单位用作投资，给了四成预付款，满心期待两年后拎包入住。

不料，新单位交付过程一波三折。先是公寓项目遭毗邻住户反对而惹官司，接着冠病疫情来袭，造成工程延宕一年。2022年，好不容易盼到拿钥匙的消息，买家却被发展商告知即使支付余款，仍无法发放房契（title deed）。

陈源瑞说，发展商借贷的财务公司手握房契，坚持要发展商支付全额贷款和利息才肯下放，但双方多次谈判无果；买家拿不到房契因此不愿支付余款，发展商又筹措不到那么多钱，三方于是陷入僵局。

《联合早报》记者2月底实地走访这栋距离曼谷那那站步行约10分钟的公寓，附近有医院和国际学校，吸引不少医护人员和家庭购入，外国买家则多以投资为主。公寓房型分为一至三房、顶层单位和别墅，附家具装潢，泳池和健身房等设施也一应俱全。

公寓位于曼谷市中心，泳池、健身房等设施一应俱全。（郭跃男摄）

买家：目前只能苦等

一名黎姓买家（50岁）叹道，她当年由一家房产经纪公司介绍获悉这个项目，但经纪公司已歇业，而在曼谷置产遇到难题，新加坡的政府机构难以介入。“目前只能苦等，有些买家开始在当地咨询律师，不排除采取法律行动。我非常愿意给全款，但问题是如果拿不到房契，谁要付？”

发展商Fragrant Property答复《联合早报》询问时说，公寓有34层楼高，共有219单位。截至今年3月，已售出111个单位，其中32个单位由新加坡买家持有。

为完成公寓项目，发展商已在冠病时期注资1.75亿泰铢（近700万新元），以便能早日转让房契给买家。虽然与财务公司Ocean Life洽谈如何调整还款时间表、利率和利息支付等条款，但对方坚持要求全额支付年利率19%的罚息，阻碍了房契转让过程。

发展商透露，公司在2021年10月向法院申请业务重整，隔年起提出一项大宗交易解决债务，尽管获得50名债权人（占总债权人的约60%）同意，却被主要债权人Ocean Life否决。

Ocean Life去年起诉发展商，要求偿还19%的年利率。法院一审判决，发展商只须偿还本金和8.5%年利率，Ocean Life不满提出上诉。

房契问题悬而未决，发展商说，公司会尽一切努力确保买家能拿到房权，包括寻找新投资者购入剩余单位、继续与Ocean Life协商，以及等待上诉法院的判决结果。

记者已询问Ocean Life，至截稿时仍未收到回复。

陈源瑞说，当初决定到海外投资，是因为发展商在曼谷发展多处楼盘，信誉颇佳。“这次事件算是个教训，除了调查发展商的背景，买房前也要综合考量借贷方等因素。我们是无辜的，却卷入其中。”

购买海外资产风险高

若出问题追回资金概率低

购买海外资产风险高，新加坡买家入场投资前应做足功课三思而行，以免陷入不必要的纠纷。发展商若周转不灵，买家虽可联合提起诉讼，但成功追回款项的概率不大。

泰国曼谷公寓Circle Sukhumvit 11楼高34层，共有219单位，其中32个单位由新加坡买家持有。 （郭跃男摄）

源凯法律事务所（Yuen Law LLC）综合资产部门主任特里斯·泽维尔（Tris Xavier）答复《联合早报》询问时说，确实留意到越来越多新加坡人为东南亚海外房产办理授权书。

特里斯说，新加坡的独特之处在于，政府专门制订措施，确保发展商能尽量有足够的现金流完成项目。尽管如此，冠病疫情暴发后，新加坡仍传出有建筑公司出现资金周转不灵的情况，因此其他国家和地区的风险就更高了。

买海外资产伴随未知风险

他说，购买海外资产伴随着未知风险，例如当地法律是否区别对待外国买家，或政治体制转变而随之改变的法律等。“建议在购买前先咨询法律顾问，以更好地了解并顺利完成整个流程。”

针对在海外诉讼的可行性，他说，若发展商财务状况不佳，起诉的意义不大，因为发展商可能没有资金赔偿买家。若发展商清盘，买家或属于无抵押债权人（unsecured creditor），赔款排序在清盘人和其他优先债权人之后，到时余款可能所剩无几。

根据房地产代理理事会（CEA）发布的外国房地产营销实务指南，海外置产存在额外风险。无论是销售在新加坡或外国的房地产，房地产经纪和房地产销售员须遵守《房地产代理法令》的规定，否则可面对处分。

介绍房地产给新加坡消费者时，经纪应对发展商进行尽职调查、了解付款与贷款明细、披露房地产所在国的法律和合同纠纷解决机制，也须出具书面风险提示让买家知晓潜在风险。

买家须注意相关国家的法律制度

ERA产业主要执行官林东荣受询说，置办海外房产前，买家须注意相关国家的法律制度，建议在咨询当地执业律师后才进行投资。“其他国家的法律和制度，往往与买家在新加坡的经历大相径庭。”