蔡志忠：港交所購永久辦事處 彰顯對國際金融中心長期承諾

蔡志忠-香港山西政協常委及召集人、香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

港交所宣布以港幣63億元購入中環交易廣場第一期高層9層樓面，包括42樓至50樓，以及地下1樓及2樓舖位物業。涉及總實用面積逾14.7萬平方尺，平均呎價高達42849元，售價創出近年新高，即使以建築面積約75%計算，每呎也要32137元，在目前商廈市場十分低迷的情況下，這個造價可說相當矚目。交易廣場底層大廳於2018年改建為「金融大會堂」，用於舉辦標誌性的敲鑼上市儀式及各類金融活動，是香港國際金融中心的地標物業。

可能很多人會覺得奇怪，正當中環皇后大道中9號、美國銀行中心，以及金鐘遠東金融中心，這些核心甲級商廈每呎成交均徘徊在1.8萬元左右之際，今天交易廣場造價高出近倍，的確令人產生疑問。為什麼港交所會以如此高價購買？筆者就一點都不覺得奇怪，兩年前曾傳聞交易廣場第三座全幢以每平方呎3.8萬元放售，價格也與現在相若，後來置地公司否認了放盤。中環核心區黃金地段物業，從來都極為稀有，而交易廣場更為優質，每平方呎售價3萬元以上，是屬於正常價格，那些價格跌至每呎1.8萬、1.9萬以下的核心區甲級寫字樓，是短期內嚴重超跌的個別例子，相信過一段時間就不會再出現了。

交易廣場成交價 成為中環新指標

各位不知道是否了解，對於大家來說，63億元的收購價是天文數字，但是對於港交所而言，卻只需幾個月就能賺到。近期港交所每日平均錄得約3千億元的成交金額，各路資金更加湧入本港，IPO上市集資也非常頻密。港交所紮根交易廣場已近四十年，長期只是作為租客身份，筆者曾多次前往交易廣場的「金融大會堂」見證企業上市敲鐘儀式，對於港交所和一衆香港上市企業，此處極有紀念價值，而本次購買物業包括一樓、二樓的平台商舖，既可與「金融大會堂」產生協同效應，又能和IFC商場通過天橋連接，非常值得擁有。所謂「千金難買心頭好」，今次成功收購為港交所提供一個難得的戰略投資機會，購入交易廣場的相關樓層作為其永久辦事處，由租客轉身成為大業主，完全彰顯港交所支持香港作為國際領先金融中心發展的長期承諾，香港國際金融中心地位將進一步提升。

其實，港府金融機構都相繼出手向私人企業購買物業作自用用途。例如⾦管局時任總裁任志剛於2001年拍板 ，以37億元購入興建中的國⾦中⼼⼆期 （IFC2)14層樓面作總部和出租之⽤，據當年報道，⾦管局所購樓⾯⾯積約34萬呎 ，呎價1.09萬元。2023年，證監會以54億元購入太古集團旗下港島東中心42至54樓，亦是作為永久辦事處之用，當時平均呎價高達1.82萬元。今次港交所向置地公司購買交易廣場，首先可由租客升級至業主，以後不必再捱貴租；其次敲鐘儀式的進行地點具有歷史意義，必須長期保留；第三是這種大額交易的對象，尤其是外資，一定要與內地和香港是友好關係，像置地、太古，以及匯豐銀行這些機構一樣。本次交易相信已得到港府同意和中央祝福，冀望買賣過程能夠順利完成。

無論如何，今天出現的這個高價成交，無疑給疲弱的寫字樓市場注入一支強心針。還在剛剛，幾家國際測量師行還高調唱跌寫字樓，預測今年租售價格將下調5%到10%，理由是源於市場有太多供應，加上受到貿易戰和關稅戰的影響。不過，筆者持不同觀點，雖然工商舖市場面對嚴峻考驗，但是正如我之前的預測一樣，核心地區較為罕有，優質工商舖物業近期已受到追捧，實力投資者開始頻頻地趁低吸納。港交所入市具有象徵意義，也給巿場帶來了啟示，筆者尤其看好優質甲級寫字樓，港島核心地段更勝一籌，香港國際金融中心地位不斷提升，未來仍有大量的金融機構、中外投行，以及高端企業落戶香港，將首選進駐港島核心區灣仔北至中環一帶。選擇比努力還重要，選擇辦公地點也很重要，選擇與優秀企業為鄰更為重要。

26-04-2025