蔡志忠: 樓市U型見底 正等待一個訊號

蔡志忠-香港專業地產顧問商會榮譽會長、港區省級政協經濟委員會主任、香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

筆者上周受邀出席金融樓市論壇，與老友中原地產創辦人施永青先生一起接受訪問，探討香港樓市前景。過去幾年，各類樓價（包括住宅、工商舖）下跌了3至5成不等，與本人的預期基本上相同。直到去年底筆者轉趨樂觀，認為樓價大致上已跌至谷底，再大跌的空間有限，目前的市況是處於U型狀態，而這個U型的底部有多長，似乎各項因素而定。筆者並非「唱高散貨」，而是已身體力行，入市購買港島甲級商廈作投資，原因是這個範籌的價格跌得慘烈，出現超跌情況，因此勇於作出投資，也算是對香港投下信心的一票。

不必惡意攻擊 輸贏一年後定論

筆者已經很久沒有接受傳媒公開訪問，坦白說，作為地產界人士，無論評論樓市升或跌，言論總是會讓網上的樓主（KOL)和網友抨擊。大家都知道，過去幾年國內外地緣政治環境複雜，經濟受到各方面影響不景氣，樓市自然也出現明顯下滑。前幾年筆者評論樓價持續下跌，預期住宅價格將跌2至3成，然而網友仍然覺得不滿意，網上出現的是一面倒瘋狂唱跌的聲音，這些網路上的樓主或網友們，幾乎全部高唱樓價下跌5至7成不等，為什麼都要「語不驚人誓不休」？或者他們有一些人是想搏取網上流量，另一些人是離開香港清空了物業、又對現實不滿的人，對於他們的處境，筆者非常理解也寄予同情。只希望網友們發表評論文章時，要展現香港人應有的修養和風度。

慶幸的是，香港仍然是言論自由的城市，大家都有對樓巿發表評論的權利。近期我轉趨看好，是有感樓市經過幾年的下跌，如今已經差不多到谷底，筆者強調投資要計算值博率，就是因為投資市場存在風險，上升幅度較大等於贏面較大，值博率也較高。此外，網路上正面的聲音太少，該是出來糾正錯誤言論的時候了，至於惹來不少網上樓主的攻擊，我重申不會因為要遷就某些人而改變立場，我仍然會一如既往地撰寫文章，同時提供真實的市場資訊給讀者，這些都是基於事實根據，也迎合觀眾向來的需要。如果認為我的U型反彈走勢評估不準確，而是再下跌2至3成預測才正確，我們大可一年後再確認，看看到時誰對誰錯？今天不必太早作出判斷。

甲級寫字樓看高一線

我們再來討論一下，為什麼樓市已經在谷底打底？在剛過去的2024年，經濟環境甚差，無論是內地還是香港的房地產公司，都出現經營困難甚至有被清盤危機，然而內地主要城市的樓價基本上可以企穩，香港也只是錄得6.8%的温和跌幅。香港去年新樓巿場成交達16,861宗，比2023年增加50%，創出過去3年新高，證明市場需求很大，用家已在趁低吸納。由於地產商財政仍然困難，估計今年投地不會多，但還是會採取低價促銷策略，新樓成交會進一步增加，這個銷化新樓盤的過程，就是樓市打底的過程。大家想想，市場需求大，資金創新高，新樓貨尾供應有3.26萬伙，一旦今年再賣掉1.8萬伙左右，只剩下1萬多伙，地產商就有條件加價了。

更重要的一點，大家別忽略國家的10萬億元人民幣國債的威力，這個有史以來最大的「量化寬鬆」政策必將推高内地A股巿場，從而帶動港股（H股）向上。今年恆生指數的目標為25,000點，如果上半年達到23,000點並企穩，香港樓市將有可能上升5%。一切已經準備就緒，等待的是一個入市的訊號，而這個訊號就是一個簡單的理由，比如減息、股市上升，或信心重臨。香港各地人才薈萃、資金實力雄厚、企業重新進駐，今年將有大量優秀企業進來香港上市集資，如寧德時代、江蘇恆瑞醫藥等等，為金融市場帶來一片新景象。國際金融中心地位能夠鞏固及提升，也將帶動整個香港核心區寫字樓的需求，而跌幅過多的港島甲級寫字樓，近期出現大量成交，投資者及用家正在靜靜地趁低收集，此範籌未來可以看高一線。

01-02-2025