大批楼花买家惨失订金！还要赔巨额毁约金惨负债！

在过去几年中，有很人购买了楼花，现在起到未来 2、3年，大多伦多地区可能会迎来“楼花交接潮”，而当中的交接情况令人担忧。 

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由于很多人在几年前利率很低房价很高的情况下购买公寓楼花，万一在交接和贷款上遇到大问题，不仅可能损失几万甚至几十万定金，还可能被视作“毁约”，而被发展商告上法庭，并被要求赔偿大笔毁约金。由于买家缺乏资金无力偿还而惨变负债。联邦政府注册信托师 Jane Woo 胡雪贞表示，债务重组可以是加拿大其中一个合法解决这些债务的途径。首先，是什么因素造成这种负债现象： 

1. 在某些情况下，公寓价值下降超过 20%；

2. 利率很高，购买这些公寓的买家无法获得抵押贷款；

3. 由于房价下跌，这些买家无法以购买时的价格转售这些楼花；

4. 一些买家购买了多个公寓或楼花，无法完成交易；

5. 这些持有多个公寓或楼花的买家旨在快速转手获利，但现在找不到新买家。 

加拿大各地都出现了很多楼花无法交接，买家损失大笔订金和惹上官司的事情。

买家损失$14万订金，还被追讨$66万

今年二月，多伦多一个开发商就起诉一名未能交接的买家，不但没收$14万押金，合同价$71万的房子最后要求赔$81万加元。

另外一个例子是，在社交媒体上分享的一份安省高等法院的索赔声明中，开发商正在起诉一名楼花买家。 

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“Center Court Developments 开发商因 Mercer Street 55 号楼盘的一套公寓未能交接而起诉买家，索赔 $66.6 万元。” 

根据法庭文件显示，这名买家于 2020 年 2 月 23 日签署的买卖协议，购买多伦多市中心Mercer Street 55 号 3 楼一套单位，购买价格为 $715,990，买家已经缴纳总计 $143,200 订金，还剩 $572,790 需要缴纳。

由于买方还考虑进行某些调整加上在单位转让日需支付的费用，导致该另外一个例子是调整单位到期应付金额为 $616,226.53。开发商计划于 2024 年 1 月 10 日交楼，已准备好并能够按计划完成交易。

但买方回应无法支付余额，违反了合约，特别是 APS 第 4 页的 (c) 条，按调整后的购买价格以完成交易。

于是，开发商将买家告上法庭，要求赔偿损失。在索赔声明中，开发商称卖方不但有权保留买家的 $143,200押金，还要买家因毁约赔偿  $666,226.53 加元；

两个数字加起来接近 81 万加元，比合同价高出约 $10 万。

新移民痛失8万订金，准备回流

以上不是唯一的例子，温哥华 52 岁新移民 Sudip Sehgall 也遭遇了类似事情。

在 2021 年的时候，他买了一栋位于素里市的镇屋楼花，当时给了 $81,990 加元的订金。这是他第一套加拿大的房产。 

他原来准备出售在家乡的房屋来获得融资完成这笔交易，但他没能卖掉他的房子。

更糟糕的是，当他试图寻找买家来接手这套楼花以获得退款时，开发商扣下了他的 $8 万订金，并自行出售了这套镇屋。

虽然合同中有一项条款允许“转让 ”（assignment），但是开发商拒绝他自己转手，并扣留了他的 $82,000 元订金。

他说，“因为他们正在出售邻近的开发项目，所以他们拒绝了”。

现在 Sehgall 已经考虑回流，因为他说“我的加拿大梦已破碎。”

房地产律师 Kenneth Pazder 解释说，楼花转让可能被视为竞争並将潜在买家从开发商正在出售的其他房产上转移开。

楼花交接陷入困境越来越普遍

如今，加拿大有越来越多人面临这种情况。

有房地产经纪和律师表示，这种违约潮的部分原因是高利率和公寓价值下降，许多买家因此失去了定金。

购买楼花房屋意味着支付定金并签署合同，在特定日期（称为交接日期）按照商定的规格建造房产后，买家将支付余额。

公寓价值的下降和高利率使人们难以融资和完成交易。在某些情况下，该单位已经掉价太多，银行只会根据房产的当前价值提供贷款。如果买家同意支付 100 万元，而房产现在的价值降低了，银行只会按当前的价值批出抵押贷款。买家需要自己补上余额，而他们也无力承担。

由于资金上遇到问题，导致无法完成交易，开发商也会因为无法交接遭受损失，所以这些买家会被开发商起诉，不仅订金可能被开发商没收，还可能惹上官司，並被要求赔偿大笔毁约金。大部份這类買家由于缺乏资金无力偿还而惨变负债。

合法途径解决债务

这时候，债务重组可能是一個帮助读者解决以上债务問題的方法。政府注册信托师可以提供法律上的帮助令债务金额大幅减少。债务重组为期 5 年，可减低债务高达 80% 及停止支付利息，而且托管人不会额外收取任何费用，债务人将继续保留财产和收入。除了申请破产外，债务重组可能是最佳的合法解决债务方案。