蔡志忠：工商鋪市場是經濟寒暑表

金融地位上升 投資如何選擇？

蔡志忠-蔡志忠-香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、香港專業地產顧問商會榮譽會長、港區省級政協經濟委員會主任

根據《全球金融中心指數》報告，香港的全球指數整體評分高達760分，比去年上升11分，與首位的評分差距更為收窄，再次蟬聯全球第三，並在亞太區繼續居首。這是一件值得慶祝的事情，港府發言人表示，報告充分肯定香港作為國際金融中心的領先地位與實力。香港曾經被主要競爭對手新加坡超越，排名跌落第四而引起爭議，一個毎日股市成交金額比對手大十幾二十倍的市場，怎麼可能排名比對方落後？

今年以來，香港金融市場蓬勃，股市成交暢旺，每日成交額高達2千多億至3千多億元，股價急升了3至4成，IPO集資市場也頗為暢旺，今年有望達到千億港元。然而另一邊廂，物業市場卻較為平靜，近日有不少讀者向筆者查詢，想了解工商鋪和住宅市場前景、應該投資哪一類物業，以及投資者的動向等等？筆者順便也在這裏作一下講解。

過去幾年，工商鋪市場受挫，租售價格難免有所下調，下跌幅度從2成至5成不等。鋪位方面，在市區民生地段，擁有本土固定人流，價格較為穩定，租售價跌幅在2成至4成不等；在核心地段遊客區和鄰近深圳珠海一帶，由於消費模式轉變，加上港人北上持續成風，引致吉鋪湧現，此類一線旺鋪租售價從高位大跌4至6成。寫字樓方面，過去幾年同樣面臨供應過多情況，售價和租金整體也錄得2至5成跌幅。至於工廈市場，雖然相對比較穩定，但是租金也下跌了2至4成，售價跌幅較大的是新式工廈，比高峰期下跌了逾5成。

投資價值方面，筆者認為工商鋪市場已經在尋底，這個谷底並非會出現V型反轉，而是像一個U型狀態，U字型的底部有多長，就要看經濟要橫行多久，無論如何，現在投資的值博率是挺高的，因為上升空間大於下調空間。至於投資哪類型比較好？我認為工商鋪都無所謂，這是尋寶遊戲，建議多挑選作比較，價格大幅下跌又是市區核心地帶的物業，升值潛力會較高。

投資工商鋪和住宅物業有何注意事項？主要是按揭貸款成數和利率有很大差別。雖然金管局指示銀行對工商鋪的按揭申請可達7成，但是銀行一般只會做4至5成，同時工商鋪貸款利率大多數以最優惠利率（Hibor +）計算，通常比住宅利率高出2釐，供樓負擔比較大；不過，投資住宅雖然供樓利率比工商鋪低2釐，但是租金回報也同樣低約2釐。

住宅影響民生，不建議投資炒賣住宅單位。不過，既然工商鋪已經在谷底，不妨可以試試水溫，個人看好港島核心地段甲級寫字樓，原因是金融中心地位再次提升，股市量與價俱升，外資、中資和本地資金重返，首選一定是灣仔北至金鐘中環一帶。可以預見，未來核心地段甲級寫字樓將有愈來愈多大型企業進駐，這一點從近期衆多資金吸納港島優質商廈可見一斑。

如果投資住宅，應該選擇哪類？個人認為從投資角度看，回報與穩定非常重要，所以應該選擇中小型物業。香港的房子很奇特，越是大的房子每呎的售價越貴，可每呎的租金卻越少。這樣的話，大銀碼樓租金回報就比小銀碼樓少，豪宅的租金回報可能只有1到3釐，中小型物業的回報卻多數有2到4釐。而且小單位銀碼較細，市場成交頻繁，也比較容易轉手，建議購買位於市中心港鐵沿線物業，無論一手還是二手樓，交通方便設施較佳，甚受優才高才歡迎。

最後再總結一下，工商鋪市場是經濟發展的寒暑表，既然金融市場已經復甦，住宅樓市成交暢旺，那麼下一步該輪到工商鋪了。這是一個互相帶動的市場，信心是重要因素，物業市場需要金融機構勇於正常放貸，港人也應該要對香港未來更有信心，只要大家都願意作出行動，無論是買樓自住，或者是投資收租，都會讓樓市更穩定健康。

22-03-2025