口头承诺不算数了，商户权益如何维护？

张先生经营的轨道赛车店在疫情期间遭遇困境，按商管公司口头承诺的“交一免一”政策交纳了租金和物业费。后来，商管公司否认承诺，起诉张先生补交费用。二审法院判令张先生补交相应费用。面对这样的结果，张先生既困惑又无助，他想不通为何自己已依约交费，还要再支付4万余元。

蛇年新春前夕，张先生发了这样一条微信朋友圈：奔波了一年的冤屈，被一位检察官化解了。还附上了一张自己在甘肃省兰州市检察院12309检察服务中心的照片。一时间，亲朋好友纷纷点赞。

“交一免一”减轻商户负担

80后创业者张先生从小就喜欢赛车。自2014年起，他陆续在兰州的两个商场开店经营“卡雷拉”数码路轨赛车。这种深受孩子们喜爱的游戏项目让他的生意蒸蒸日上。2019年，张先生在兰州市某商业广场的购物中心租下一间107平方米的商铺，投资50余万元开了第三家门店，租期三年。然而，让张先生始料不及的是，门店刚开业便遭遇疫情，苦撑了一年，几乎没有收入。疫情期间，他的三个店铺都被迫关门，之前创业挣的钱差不多也全赔光了。

张先生第三家门店所在的商业广场自2019年开始由某商管公司招商运营。此前，该公司与商户在租赁合同中约定，商业广场定于2019年12月25日开业，但实际直到2020年8月29日才正式开业。开业后，因经营状况不佳，商管公司为督促商户交纳租金等费用，口头承诺对租金等实行“交一免一”（即交一个月免一个月）等优惠减免政策，商户们欣然接受并按此交费。

作为众多商户中的一员，尽管资金周转困难，张先生仍交齐了2020年9月的租金和物业费共计1.7万元。此后，依照“交一免一”优惠方案，张先生交纳租金及物业费，并收到发票。

口头承诺背后的合同争议

2022年2月，商管公司以张先生未按租赁合同支付租金等费用为由，向其发了合同解除通知函。

2023年2月，商管公司以商户违约为由诉至法院，要求商户们按最初签订的租赁合同补交欠付的商铺租金、物业费等，并支付违约金。一审法院审理后认为，张先生按“交一免一”优惠政策交纳了租金等费用，不能认定其违约，判决驳回原告商管公司的全部诉讼请求。

商管公司不服，提起上诉。二审法院审理后认为，案件证据能够证明双方当事人在履行租赁合同过程中对案涉房屋原租金约定进行了变更，商管公司给张先生“交一免一”的租金优惠；但关于物业费，缺乏充分证据证明双方达成了“交一免一”的一致意思表示，故应当继续依合同约定交纳。于是，二审法院撤销了一审判决，改判张先生还应向商管公司支付剩余物业费等费用4万余元。

张先生认为自己已依约交纳了所有费用，遂向甘肃省高级法院申请再审，却收到了驳回再审申请的民事裁定。

原本只是想好好做生意，张先生实在想不通为什么还要多交4万余元？于是，2024年4月1日，他向兰州市检察院申请了民事诉讼监督。

推动多起案件获得公正裁判

接到监督申请后，兰州市检察院民事检察部检察官屈静立即开展调查。她调取了2022年以来该商管公司起诉多名商户的一、二审卷宗40余册并详细审查，发现该商管公司以各商户未按期交纳租金、物业费等陆续提起了30多起民事诉讼。在诉讼中，商管公司一概否认曾作出过“交一免一”等口头承诺，还请求法院确认提前解除与各商户签订的租赁合同，并判令各商户按合同约定向其支付欠付的租金、物业费、违约金、房屋占用费等，涉案金额共计1400余万元。屈静还发现，在涉诉的30多起案件中，部分是通过调解处理的，剩余案件因由不同审判人员审理，对交免政策的认定出现了分歧，导致最终的生效判决出现了多起“类案不同判”的情况。在生效判决中，大多数商户败诉，被法院判令向商管公司支付租金、物业费和违约金等。

屈静（中）在购物中心实地走访调查商铺租赁情况。

屈静对“类案不同判”案件进行了细致梳理和归类，并多次前往购物中心走访调查，询问相关证人。她注意到，政府在疫情期间出台了大量帮扶服务业、小微企业和个体工商户的相关政策，鼓励出租人在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。此外，在长达一年的时间内，商管公司收取张先生支付的租金和物业费并出具发票，且始终未提出异议，应视为同意两项费用都享受“交一免一”政策。经过反复审查，兰州市检察院认为该案符合监督条件，遂向法院提出了再审检察建议。

法院经审查后采纳了检察建议，裁定对该案再审。再审中，张先生与商管公司达成民事调解协议，商管公司自愿放弃全部诉讼请求，并承担一、二审案件受理费。

在依法对该案开展监督的同时，屈静对其他相关类案进行全面梳理，依法履行检察监督职责，使另一起类案当事人在申请再审环节启动审判监督程序时获得改判。同时，其他多起正在诉讼中的类案在一审阶段即获得公正裁判。

再次回访张先生时，阳光透过橱窗洒进新店内，孩子们的欢笑声此起彼伏，他蹲在孩子们中间教他们如何遥控驾驶赛车……

来源：检察日报