聊一聊当下购买自住房的那些糟心事

聊一聊当下购买自住房的那些糟心事

房价、利率可能是很多人不愿意触碰、但又不得不面对的话题。随机采访身边10个人，相信有7.5个会觉得目前房价、利率双高，要捂紧钱包，非必要的情况下不买房，剩下2.5个是不差钱的现金买房族。

当然，目前适不适合买房，每个人情况都不一样，不能一概而论；房价是跌是涨，一千个人眼中有一千个哈姆雷特，估计也能说个三天三夜。Vera不劝买也不泼冷水，这篇文章的主要目的是帮助那些由于各种原因，准备要入场的小伙伴找到最佳查收入贷款解决方案。

目前市场上的自住房买家有以下两类：1. 首次购房者；2. 小房换大房的客户。

不管是哪一类，通常情况下，在DMV地区这类high cost area居住的小伙伴一般会遇到以下两个问题中的一个：一，首付不够；二，贷款能力不足

先来说首付

首付必须有20%似乎是一个亚裔社区默认的开始看房的标准。这是为什么呢？大多数情况下，conventional loan，如果首付低于20%，每月除了本金利息之外，贷款人需要按月向银行缴纳mortgage insurance，数额由贷款额和贷款人的信用分决定，一般在$100+；而jumbo loan（1家庭物业，2023年DMV地区贷款额超过$1,089,300的叫做jumbo loan）低于20%的首付，在大多数银行都找不到相应的产品。

可是在当前房价飞涨的时代，一般情况下，工资的增长速度是赶不上房价增长的速度的，过去两年赶不上，貌似现在还是不行。据National Realtor Association的统计，美国的二手房房价中位数在2023年8月依然实现了4%的年增长率，也就是说，去年2022年$100万的房子，今年需要$104万。如果存不够20%首付怎么办？是不是就不能买房了呢？

其实，针对这种情况，正确的打开方式是：

（1） FHA贷款，首付只需要3.5%，贷款额可到jumbo limit。不过Vera不是特别推荐FHA，因为这个贷款在过户时需要支付额外1.75%的一次性费用，并且每月都有贷款额0.042%的mortgage insurance，属于比较昂贵的贷款。

（2）GMCC的10% 首付项目：Malachite Plus，贷款额$25万起，可到$150万，最重要的是不需要mortgage insurance！在这里重磅推荐哈！

（3）同时做1st mortgage和piggy back home equity loan，也叫2nd mortgage。1st mortgage利率正常，piggy back的利率非常高，特别是在1st和2nd combined LTV已经达到90%的情况下，还是GMCC 10%首付项目比较实惠。

（4）小房换大房的小伙伴也可以考虑cross collateral贷款，也就是用两个房子做抵押，算综合loan-to-value ratio（LTV）。这类办法的缺点是，如果小房目前贷款的利率比较低，做完cross collateral贷款后，持有成本会被拉高。

如果硬要凑足20%首付（干货分享开始），A. 可以考虑在现有住房上开HELOC，用HELOC的额度支付一部分首付，不过这项工作一定要提前做！B. 还可以从401k账户里借钱，这个操作的好处是借款利息还是还给自己，并且每个月还款不会纳入DTI的计算，缺点是，一般借款上限$5万，不过也要看401K账户的vested amount。C. 使用过桥贷款bridge loan，这里就不展开了，优点是快，缺点是贵，非常贵，并且会影响DTI。

说到这里，如果还没有晕古起的同学可以继续看下去，已经头晕的孩纸，可以考虑给Vera打个电话（347）688-9191。

好，我们继续。

解决了首付问题，现在来分享debt-to-income（DTI）的解决方案，也就是收入不够怎么办？

先科普一下哈，DTI是衡量购房者affordability的一个重要指标，计算方式是用税前月收入/月负债。conventional loan一般是49.99%，而jumbo loan一般控制在38%/43%。万一超过了，只有增加收入或减少负债两条路可走。

通常贷款经纪建议的做法是，通过还清车贷和信用卡账单来减少负债，不过杯水车薪；或者建（威）议（胁）老板立即马上加工资，这个操作性可能不是很强，当然也不是不可以。

GMCC针对DTI太高的问题，有下面几种从根本上解决问题的贷款方案：

（1）选择DTI可到49.99%的jumbo贷款方案

（2）选择可以用资产折算成收入的贷款方案，这里就要强调一下，如果您60岁，有$120万的养老金，可以折算成$1万/月的收入，能够极大的提高贷款能力

（3）选择可以排除现有住房月供的贷款方案（如果现有住房有贷款）也就是我们的buy without sell项目

（4）选择DTI可到55%的non-QM贷款方案

貌似开始boring起来了，为了不过度掉粉，Vera到此为止。在GMCC, 每一个问题都有多种解决方案，这可能就是Vera能够给客户带来安心的原因。最后Vera真心希望每一个人都能够在这个非同寻常的房市里找到一个能给你助力的贷款项目，顺顺利利安置一个家。

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