悉尼房价近两年来首次下降 墨尔本房价比高峰时跌 5.1%

澳洲新报：

悉尼房价上个月下跌 0.1%，这是21个月来的首次，原因是持续的高借贷成本、负担能力压力和高于平均水平的挂牌上市房源数量。

房地产研究机构CoreLogic最新公布的数据显示，新州首府几个月来的楼市放缓导致房价自去年1 月以来首次下跌，而几个月前房价已开始下滑的墨尔本，10 月份又进一步下跌0.2% ，引领这个国家两个最大的房地产市场走低。

CoreLogic 研究主管罗列士 （Tim Lawless） 表示，虽然全国住房价值指数权重最大的两个城市同时出现房价下降，但不太可能出现楼市深度衰退。

他告诉《澳洲金融评论报》：「房地产市场正在趋于平稳，而且有可能，两个最大的城市现在正进入浅度衰退。它可能会将宏观总体数据拖入平稳或轻微的低迷。」

「在我所见，这一下滑确实会很浅，房价可能会受到持续缺乏新房源供应的支撑，并且可能受到明年降息提振市场的支撑。」

但罗列士又警告说，较低的利率不一定会触发房地场市场的活动和价格开关。相反，它们将增加关于是否应放宽宏观房贷监管措施来避免消费者背负过多债务的必要性的辩论——这可能会使住房活动保持低迷。 」

「如果我们真的看到另一轮宏观房贷监管关注，我不会感到惊讶。」

「随着利率下降，我们可能会开始看到债务水平上升，因为偿还债务将变得更加实际。这就是监管机构将更加谨慎的地方。」

这场辩论已经在上演。澳洲金融和保险管理局（Australian Prudential Regulation Authority）主席朗斯代尔（John Lonsdale）上周拒绝了澳洲银行协会（Australian Banking Association）的呼吁，该协会要求削减银行审批房贷时的3%利率缓冲–即银行在审批顾客的房贷申请时，需评估利率在比现在提高3%的情况下顾客仍有能力供还房贷–使首次购房者更容易获得贷款并进入住房市场。

这场辩论也反映了澳洲四大银行之间的看法决裂，国民银行（NAB）和澳纽银行（ANZ）要求金管局放宽对银行审批房贷的03%可服务性缓冲，而联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）则反对。

罗列士指出，CoreLogic 的数据显示，墨尔本的房价从 2022 年 3 月的近期峰值下跌了 5.1%，这使得在维州首府城市买房变得更加实惠，尤其是相对于悉尼而言。

10 月份，悉尼住的中位价为 1,193,240 元，与墨尔本的 778,926元之间的差距为 53.2%，这是自 1999 年 5 月的 54% 以来的最大差距。

罗列士说：「几十年来，悉尼和墨尔本房价之间的差距从未如此之大。」

然而他表示，随着买家——尤其是现在维州再次成为州际移民的净受益者——利用墨尔本住房相对更容易负担得起的优势，这种差异可能很快就会再次缩小。

他说：「鉴于墨尔本在负担能力、更高的租金收益率和对首次购房者的吸引力方面积累的竞争优势，我们目前可能正处于这一差距的顶峰宽度。」

CoreLogic 的数据显示，墨尔本 10 月份的总租金回报率（租屋的价钱与每月租金的比率）为 3.7%，与布里斯本和阿德雷德相同，而悉尼为 3%。

柏斯房价在 10 月份涨幅最大，达到 1.4%，使西澳首府的房价比一年前上涨高达22.6%。

阿德雷德房价在10月上涨1.1%后，一年期间共上涨15%，而侯巴特10月上涨0.8%，全年却下跌1.2%，布里斯本10份上涨0.7%，全年上涨13% 。

罗列士指出，较小的首府城市也正在失去房价增长势头。

他说：「尽管中等首府城市的挂牌上市房源有所增加，但柏斯、阿德雷德和布里斯本的登出告广告的住房库存水准仍比每年这个时候的五年平均水平低20% 以上。这些市场仍然真正有利于卖家，尽管平衡开始逐渐改善。」