内州南部新建住房 占销售额25%

图说:维加斯房市的库存短缺正推动买家购买新房。

根据数据，由于建筑商提供激励措施，内华达州南部新建住宅目前占销售额的25%。

由于抵押贷款利率处于20 年来的高位，而且许多房主都被锁定在大流行期间获得的低利率，内华达州南部出售的现有房屋越来越少，房屋建筑商正在提供更多激励措施来吸引买家购买新房子。

多家房地产经纪人告诉《拉斯韦加斯评论杂志》，由于抵押贷款利率徘徊在 7% 左右，一些主要的住宅建筑商正在提供 2 比 1 的抵押贷款套餐来吸引买家。这是指房屋建筑商的融资部门将抵押贷款利率下调两年，有时高达 2%，但一旦交易到期，利率就会恢复到市场利率。

Lennar、KB Home 和 DR Horton 等主要住宅建筑商没有响应就他们在市场上提供的抵押贷款激励措施发表评论的请求。 Lennar 在第一季财报电话会议上确实承认，美国经济目前正让房地产市场变得非常困难。

Lennar 执行董事长兼联席执行长 Stuart Miller 在电话会议上表示：“随着利率上升，负担能力继续受到考验，因为每月还款额的增加使得获得贷款的资格变得越来越困难。我们已经开始看到债务拖欠的早期证据出现，并导致一些抵押贷款申请脱轨。”

内华达州南部房屋建筑商协会估计，到 2024 年底，该地区将获得 11,500 个新房建设许可证，新房销售量比去年同期增长约 8%。 2023 年，内华达州南部建造了 10,442 套房屋，2022 年建造了 11,106 套房屋。

向新屋销售的转变标志着 2024 年市场动态的重大转变，因为内华达州南部的销售去年跨越了一个重要门坎，这是自大衰退以来从未跨越过的门坎。 2023 年，新屋销售占住宅销售市场的 25%，上一次达到如此高的数字是在 2008 年（24%）。

根据 Applied Analysis 所做的数据，去年转售房屋销量也创下自 2007 年以来的最低水平（30,480 套），当时该地区售出了 23,956 套现有住宅。

政府支持的抵押贷款机构房地美(Freddie Mac) 在2023 年的一份研究简报中指出，抵押贷款购买比例为2:1 的上升，并表示即使在利率达到顶峰的情况下，这也可以解释「购屋需求的惊人强劲」。该报告还指出，2022 年下半年，买断抵押贷款的比例飙升，利率自大衰退以来首次突破 6%，但市场仍然是「利基市场」。

内华达大学拉斯韦加斯分校经济学助理教授兼利德房地产中心研究员尼古拉斯欧文表示，抵押贷款购买计划与大衰退及其房地产市场崩盘有一些奇怪的相似之处，因为利率可能不会在未来两年下降，甚至可能增加。

「考虑到目前的限制，（房屋建筑商）都在尽最大努力实现利润最大化，我相信这可能是一些开发商正在考虑的事情，」他说。 “但同样，2005 年或 2006 年，当房地产经纪人引导人们获得这些奇异的抵押贷款时，我们并没有向他们提出同样的问题。”

维加斯地区的多位房地产经纪人表示，去年拉斯韦加斯谷的住宅销售量跌至2008-09 年经济大衰退以来的最低点，新房销售使他们的产业免于陷入停滞。他们在展示转售成屋之前推销新房，原因有多种，部分原因是他们与许多房屋建筑商建立了关系，这些建筑商可以在销售不足的市场上为他们提供有竞争力的佣金。

许多房主不愿离开目前居住的房屋，更重要的是放弃在疫情期间获得的超低利率。分析人士表示，这种「锁定」现象是一个全国性的问题，并已将整个国家推入了住房危机。

Applied Analysis 的负责人 Brian Gordon 表示，将拉斯韦加斯的房地产市场以及整个国家的当前情况置于适当的背景下非常重要。在大衰退之前，新房子的建设和销售是现在的两倍多，当时拉斯韦加斯「显然是过度建设的」。

“当大衰退期间龙头关闭时，就会导致产能过剩，而买家却减少了，」他说。 “因此，包括新房在内的整体住房需求减少了，展望未来，由于转售市场的供应有限，近年来，相反的情况已开始盛行。”