【山西省兩會】蔡志忠：關於打通堵點 穩定我省房地產經濟的建議

房地產在經濟發展中佔據重要地位，對經濟增長和財富效應都有著重大影響。2024年房地產市場步入下行週期的第三年，房地產成為內需不足的最大掣肘。4月，中央政治局會議提出“消化存量、優化增量”，我省積極落實中央政策，從供需兩端發力穩定房地產市場，三季度之後效果有所顯現， 但是市場後勁依然不足，還存在房價同比下跌、房企信用風險亟待化解、地方財政支持收儲等力度不夠等堵點。

一、房價總體仍處於下跌區間。本輪房地產去庫存的難度大於2016年-2018年的去庫存，主要是內外部宏觀環境發生重大變化，居民所面臨的不確定性上升，而且供需形勢和居民預期發生逆轉。雖然9月之後房價格略有反彈，但同比還未由負轉正。房價下跌導致居民購房趨於謹慎，銷售修復的幅度與持續性受限，拖累房企投資和新開工意願，導致市場仍處於調整期，這一問題在縣級城市尤為突出。

二、房企現金流緊張加速行業收縮。2024年樓市爛尾風險仍是制約市場回穩的因素之一，居民在購買期房時，多數人還是擔心樓盤爛尾。儘管政策明確支持房地產企業合理融資，但是房企銷售導致經營性現金流減少，信用險頻發引起市場化融資困難，債務到期壓力下房企現金流日益緊張，對房企保交房造成嚴重挑戰，也持續衝擊居民購房信心和投資者信心。

三、地方財政支持收儲等力度不夠。房地產問題複雜，拖累經濟、金融、財政產生連鎖反應，加大了房地產下行問題的解決難度。“房地產衝擊地方財政-地方財政支持收儲等力度不夠-地產難以企穩”的循環以及居民購買力仍未恢復的問題依然存在。地方政府收儲須保證國有資產不貶值或增值，會盡量將較低的重置成本作為收購價。而企業願意參的前提是，收儲後獲得的現金流足以覆蓋項目債務成本。政府和企業的訴求不一致，對收儲價格產生分歧，導致收儲項目難以推進。

房地產行業處於新舊模式轉型的關鍵期，房地產問題不僅僅是金融、土地問題，不能孤立地看，要從更大的視角去看，要通過土地、財稅、金融等政策協同發力，加大力度保供給、促需求和穩房價。為此建議：

一、大力支持收儲存量房和房企存量土地。擴大收購存量商品房用作保障房的資金來源，用好用足保障性住房再貸款和專項債等支持政策。爭取更多的專項債額度用於支持存量房收儲用作保障性租賃住房，將未來租金收益作為償債資金來源，專項債額度主要分配給商品房庫存相對較高的市、縣，釋放強烈的信號推動房地產市場止跌回穩。

二、鼓勵優質住宅產品開發。將城市核心地段的部分商業用地修改為住宅用地，滿足居民對好地段、高品質商品房的需求；放開郊區供地1.0容積率限制，優化架空層、陽台等空間以及社區公共配套設施的指標計算規則；鼓勵優質優價，不再實施新建商品住房銷售價格指導等。

三、推動存量商辦用房改建為保障房。商業地產下跌趨勢尚未扭轉，辦公樓、商業營業用房銷售仍未止跌，商業地產的庫存去化週期將繼續拉長，要加大力度盤活商辦用房。鼓勵通過盤活存量非居住住房籌集保障房，對於去化困難的商業公寓，在滿足配套公共服務設施的前提下調整用作商業住宅；對於小戶型、低價格的商業公寓等可以作為配售型保障房；對於房企自持的商業、辦公等存量用房，支持收購並改造為配租型保障房。

四、制定系統性的房企風險化解方案。落實房企融資支持政策，做到主體分類、項目分類，避免一刀切，減少非住宅項目的融資限制。明確房企風險處置方式、處置原則、支持政策措施、協調機構。對房企進行可持續經營評估，識別系統重要性優質房企並分類處置，對於系統重要性優質房企或短期陷入流動性風險的房企，進行不良資產剝離，支持央國企通過股權收購、債務重組、項目合作等多種方式盤活；對於資不抵債的企業，通過不良資產管理機構完成破產重組。

17-01-2025