财报对对碰丨地产销售冠亚军谁利润率高？谁商业物业强？

　　2024年，保利发展、中海地产的销售金额分别位居房地产行业第一、二位，两家公司在规模、业务构成等方面有较多相似之处，业绩表现又如何？

　　从近几年看，保利发展的年营收规模均高出中海地产上千亿元人民币，但由于保利发展净利润指标调整更为明显，中海地产2024年的净利润高于保利发展。2024年，中海地产、保利发展的权益拿地金额地价分别位居行业第一、二名。

　　保利发展营收高于中海地产 利润不及后者

　　2024年，保利发展实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.50%。2024年，中海地产的累计销售面积约为1148.65万平方米，与保利发展存在一定差距，但全年累计合约销售金额约为3106.91亿元，两者差距较小。

　　据第三方机构克而瑞研究中心数据，保利发展、中海地产2024年的销售额分别位列行业第一、二位。

　　从商品房销售均价看，保利发展、中海地产2024年的销售均价分别约为1.80万元/平方米、2.70万元/平方米，中海地产的商品房均价要高于保利发展。

　　地域分布上，据保利发展年报披露，去年，该公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点。中海地产2024年年报称，公司强聚焦一线城市策略，在北、上、广、深四个一线城市的市场占有率均进入当地市场前三名，在北、上、广、深及香港五个城市实现合约销售金额约1640.4亿元，占全年销售金额的60.6%。

　　从近几年看，保利发展年营收规模明显高于中海地产，两家的差距在上千亿元。2019年，保利发展的营业收入突破2000亿元，此后不断增长，至2023年达到3468.94亿元。2024年，保利发展的营业收入出现10%的同比下降，降至3116.7亿元。2021年，中海地产的营收突破2000亿元关口，此后的2022年至2024年呈现“减-增-减”的态势，2024年实现营业收入1851.54亿元，同比下降8.58%。

　　从利润看，2021年至2024年，保利发展的净利润持续下降，年净利润从最高时的超400亿元，降至2024年的不足百亿元。2024年，保利发展实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%。对于利润下降，保利发展解释称，出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。

　　有着行业“利润王”之称的中海地产，尽管净利润也有下降，但仍保持一定规模。2024年，中海地产实现净利润156.36亿元，同比下降38.95%。

　　中海地产的毛利率高于保利发展。2024年，保利发展的结算毛利率为14%，较2023年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点；中海地产的毛利率为17.7%。

　　负债保持稳定 中海地产拿地金额更高

　　据保利发展2024年年报披露，2024年年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。

　　从债务结构看，截至2024年年末，保利发展三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。保利发展2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。

　　中海地产方面，截至2024年年末，该公司的资产负债率为55.8%，较2023年年末增加了1.7个百分点；债务结构上，公司总借贷2415.6亿元，较2023年年末下降161亿元，其中，一年内到期的借贷为285.9亿元，占总借贷的11.8%。两家公司的融资成本相当，中海地产的平均融资成本为3.1%。

　　现金方面，截至2024年年末，保利发展的现金及现金等价物约为1324.98亿元，较2023年年末下降141.18亿元；中海地产持有银行存款及现金约1241.7亿元，较2023年年末增加185.4亿元。

　　土地储备关系房企未来发展。年报显示，截至2024年年末，保利发展在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在该公司的核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%。

　　中海地产的土储面积不及保利发展。截至2024年年末，中海地产系列公司土地储备总建筑面积为4255万平方米，较2023年年末下降1148万平方米。

　　从2024年拿地情况看，中海地产的拿地金额高于保利发展。2024年，保利发展新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；中海地产在中国内地新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积为389万平方米，总地价为806.1亿元，权益地价为696.3亿元。

　　根据中指研究院数据，中海地产、保利发展2024年的权益拿地金额地价分别位居行业第一、二名。

　　发力多元业务 保利发展收入超240亿

　　近些年，多元经营成为很多房企的发力点。

　　保利发展多元业务板块的大头收入来自于物业管理服务。2024年，保利发展多元业务板块实现营业收入243亿元，其中，物业管理服务实现收入163亿元，同比增长8.5%。截至2024年年末，保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。

　　截至2024年年末，保利发展租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平方米，全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。

　　租赁住房业态上，保利发展拥有“和寓”公寓品牌，2024年年末在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%，主要位于上海、广州、杭州、成都等城市。商业地产上，该公司构建“时光里、时光汇、X时光”三大购物中心产品系。

　　中海地产的商业物业运营业务是指物业租赁、酒店及其他商业物业运营，而物业服务公司中海物业不在中海地产业务板块之内。

　　2024年，中海地产商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元。其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。

　　从管理数量和规模看，中海地产拥有58个写字楼项目，总建筑面积383万平方米；购物中心27个，总建筑面积262万平方米；长租公寓24个，总建筑面积52万平方米；酒店14个，总建筑面积61万平方米。上述项目合计总建筑面积758万平方米。