陈文静：财税“大礼包”利好改善性住房需求

11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，国家税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》。多项税收优化政策继续为市场注入政策红利，财税领域对房地产市场的支持政策正加速落地。

契税方面，新政对改善性住房需求极为有利。将执行1%契税税率的面积段从90平方米提高至140平方米。这意味着个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，面积不超过140平方米时，都按1%的税率缴纳契税；140平方米以上的住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行，税率明显下降。且一线城市不再区别对待。这一政策能大幅降低购房者置业成本，尤其对改善性住房需求以及一线城市购房者的税收优惠力度更大。

对于一线城市的增值税税费也有下调。此次政策与取消普通住宅标准相配套，普通住宅标准涉及的主要税费是增值税和土地增值税。本次明确一线城市取消普通住宅标准后，和全国其他地区适用统一的增值税政策，购买两年以上(含两年)的住房对外销售免征增值税。这能显著降低一线城市增值税税费，进一步减少购房者置业成本，推动一线城市市场持续向好。

据中指研究院测算，以单价5万元/计算，面积为80、100、150平米时，政策优化后首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元、5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

以北京为例，政策优化前，满两年非普通住宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，根据计算则应缴增值税为14.3万元。政策优化后，满两年原非普通住宅可免征增值税，原应缴增值税全部节省。

土地增值税方面，本次政策明确取消普通住宅后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，这部分政策维持不变。

同时，各地土地增值税预征率下限降低，减少了预缴税额。近年来房地产市场持续调整，不少项目土地增值税实际税率已经明显降低，企业存在多缴税费资金情况，若不能及时退税会增加企业资金压力。此次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有助于降低企业预征预缴的土地增值税，缓解企业资金压力，对稳定企业预期有积极作用。

综合来看，本次政策对购房者和房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的上升节奏。