新西兰经济学家：利率下调减低房价进一步下跌风险，但不会导致房价大幅上涨

【格局新闻网专讯】新西兰经济学家表示，尽管官方现金利率下调，但长期利率仍保持稳定，因此房价不太可能上涨。

财政部首席经济学家多米尼克·斯蒂芬斯 (Dominick Stephens) 在周三（2月26日）的一次公开演讲中表示，虽然较低的利率消除了房价进一步下跌的风险，但不应该导致房价大幅上涨。

斯蒂芬斯说，“人们觉得既然现在利率正在下降，那么房价就一定会上涨……利率和房价之间存在着非常密切的关系，但我认为它并不是那么简单。”

官方现金利率的短期变化不会影响房价，而长期预期利率将稳定在什么水平，这就是财政部预测房价“低个位数增长”而不是大幅反弹的原因。

“如果官方现金利率达到峰值时的利率水平持续下去，房价将大幅下跌。房价将进一步下跌，”斯蒂芬斯说。

“因此，当预期利率下降时，房地产市场的下行空间就被消除了。但根据我们的模型，这并不意味着房地产市场真的会有巨大的上行空间。”

尽管如此，新西兰房地产市场似乎正在趋于稳定。价格持平，销售开始回升。银行报告称新贷款申请大幅增加。

房地产市场对长期利率的反应最为敏感，新西兰几十年来长期利率一直呈走低趋势，推动了一代人的房价增长。2019 年底五年期掉期利率为 1.3%，疫情期间进一步下跌。随后随着通胀飙升，利率飙升至 5% 以上，但此后稳定在 3.75%。

疫情爆发前，10 年期掉期利率为 1.7%，自 2022 年以来一直在 4% 至 5% 之间交易——最新记录是在周三，为 4.17%。

斯蒂芬斯表示，从 2022 年起购买的房屋是按长期利率定价的，而两年期掉期利率最近才接近这一水平。如果没有出现这种下降，房价还会进一步下跌。

“在 2010 年代末和 2020 年代初，人们有点兴奋，认为利率已降至非常低的水平。也许市场上的一些人认为利率可能会长期维持在非常低的水平，”这种预期已经发生改变，市场现在认为利率将保持在远高于疫情前的水平。

“因此，现在人们愿意为资产支付的价格与那个略微兴奋时期的高峰期可能略有不同。”

其他政策考虑

住宅分区政策的变化是认为利率下降可能不会导致房价上涨的另一个原因。如果土地供应无限，较低的利率将降低建筑成本，租金也会下降。

斯蒂芬斯表示，由于新西兰的土地供应在疫情爆发前的几十年里非常紧张，利率下降反而导致价格上涨。

他说，“利率下降需求导致房屋的售租比发生变化，但由于土地供应受限，利率下降导致房价上涨，而不是租金下降。”

斯蒂芬斯表示，土地供应是市场如何反应利率和税收变化的关键因素。

尽管新西兰仍然处于供应范围的“较受限端”，但近年来已经取得了一些改善。

“有证据表明，随着时间的推移，奥克兰统一计划带来了一些放松；奥克兰的租金涨幅明显低于新西兰其他地方，”斯蒂芬斯说。

惠灵顿最近通过了自己的更为宽松的分区计划，住房部长克里斯·毕晓普承诺要求所有城市划分 30 年的增长区域——尽管该政策尚未实施。

这些更宽松的分区规则可能会进一步限制房价上涨，因为较低的资本成本将导致建造更多的住房，并为人们提供更多可负担得起的住房来购买或租赁。