赵秀池：不可能完全取消公摊

　　 题：不可能完全取消公摊

　　作者 赵秀池 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长

　　又一城市宣布将取消公摊。2024年12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出逐步推进“取消公摊”。而在此之前，湖南省衡阳市宣布从2025年1月1日起，市内商品房销售实行套内建筑面积计价；广东省深圳市、肇庆市则是在2024年5月份推出新政减少“公摊面积”。那么，完全取消公摊是否可能？按照套内建筑面积计价和取消公摊是否是同一含义？

　　按套内建筑面积计价不影响住房总价

　　住房面积有三种口径，居住面积、使用面积和建筑面积。居住面积最小，建筑面积最大，使用面积介于二者其中。

　　在历史上，1998年房改前，住房面积是以使用面积计量的，现在的老公房(由政府、国有企业和事业单位投资兴建的住宅，区别于房改后的商品房)仍然是以使用面积计量、计收房租。但房改转为商品房时，计量标准要转为建筑面积，房本标注的也是建筑面积。二者之间有一个换算公式。

　　在不同政府文件中标注的住房面积也不一而论。例如北京群租房的标准是以居住面积计量，而集体宿舍标准是以使用面积计量。

　　其实住房和城乡建设部在2019年就发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。根据相关规定，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。即套内使用面积不含墙体面积和阳台面积。但这一规范并没有推行。原因是按照套内建筑面积计价只会导致住房面积发生变化，而单价还是会因为住房面积减少而提高，总价中依然变相包含公摊面积的费用。如同榴莲一样，带壳与不带壳的价格是不一样的。

　　不可能完全取消公摊

　　其实，公摊面积与楼房的高低、居住品质都有关系。楼房越高，电梯越多，公摊面积也越多；居住品质越高，公摊面积也越多。没有公摊，住房的使用功能就不能完全发挥出来。例如，没有楼梯就无法上下楼；没有电梯，高层居民尤其是老年人上下楼就会很不方便。

　　既然公摊面积不可能被取消、公摊费用也不会凭空消失，那么为何会有取消公摊规则的调整？

　　当前，有的城市推出按套内建筑面积计价，一方面是为了回应民生对于“公摊面积”的关切，使公摊面积更透明，让购房人的权益得到保障；另一方面，对开发商而言也是一种制约，开发商需要针对购房者对得房率和居住品质的不同需求而设置公摊面积。此外，也是为了呵护楼市，促使更多人入市购房，促进楼市回暖。

　　不过，因为对购房人而言取消公摊并不能带来购房总金额的实际变化，而相关的物业费、暖气费、税费等问题也可能引起争议，比如购房人更期望按套内建筑面积计收，但事实上目前是做不到的。在这些问题未解决前，预计后续不会有大批量的城市跟进取消公摊。